借地権の基礎知識

借地の家の処分方法は?高値で売るポイントと、親から相続した時の注意点を解説!

借地に建っている家を処分するとき、下のような疑問を持つ人は多いでしょう。

  1. どうやって売ればいいのか
  2. 地主と協力する必要があるのか、ないのか
  3. 売れない場合は、解体して更地にするしかないのか
  4. 親の家が要らない場合は、相続放棄すればいいのか

それぞれ結論を書くと、下のようになります。

  1. 「単独・地主と共同」の2通りの売り方がある
  2. 一人でも売れるが、地主と連携する方が選択肢が増える
  3. 売れないなら解体するしかない
  4. 相続放棄をしても管理義務は残る

この記事では、上記の4つのポイントも踏まえ、借地権付きの家の処分方法について説明していきます。借地の家を処分するあらゆるパターンを解説しているため、多くの方に参考にしていただけるでしょう。

借地の家を売って処分する2つの方法

家を売る男性

借地の家を処分するとき、一番シンプルな方法は「そのまま売る」ことです。この場合、下の2通りの方法があります。

  1. 「単独」で売る
  2. 「地主と共同」で売る

以下、それぞれの方法を説明します。

「単独」で売る

これは多くの専門家が「おすすめできない」と口を揃える方法です。理由をまとめると下のようになります。

それぞれ詳しく解説していきます。

借地権(付きの家)は、単独では価値がかなり低くなる

借地権(大抵は家付きで売る)は、単独では価値がかなり低くなってしまいます。これは「コーヒーカップ・ソーサー理論」で説明されるものです。

コーヒーカップ&ソーサー

コーヒーカップとソーサー(下皿)は、セットになった時がもっとも高く評価されます。カップは単独でも使えますが、ソーサーに至っては単独ではほとんど使い道がありません。

借地権と底地権(地主が持っている土地の所有権)もこれと同じで、単独で売却すると実際よりもかなり低い価値で見積もられてしまうのです。

「本来の価格の半額+α」が一つの目安

借地権単独で売る場合の価格については、明確な相場はありません。しかし、神奈川県宅建業協会の文章によれば、大雑把な目安として「本来の価格の半額+α」という基準があります。

あくまで一つの目安ですが、要は半額近くまで価値が下がってしまうということです。これを見ても「単独で売るのは損」とわかるでしょう。

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単独で売るにも、地主の承諾が必要

家があってもなくても、借地権の売却は自由にはできません。必ず地主の承諾を得る必要があります。勝手に借り主が変わってしまったら、賃貸住宅の入居者が勝手に変わるのと同じで、地主も困るためです。

このため、単独で売ろうとしても結局は地主と交渉することになります。

どの道地主と交渉するなら、地主と話し合う他の方法を試すべき

地主と交渉するのであれば、借地権を単独で売るよりもっといい方法が多くあります。いずれも地主の協力が必要なやり方で、必ずしも地主が協力してくれるとは限りません。

しかし、地主にとってもプラスになるケースは多くあり、難航する交渉ばかりではありません。そして、話がまとまりさえすれば、借地権単独で売るよりほぼ確実に高く売れます。

先にも書いた通り、借地権単独で売る場合は「本来の価格の半分程度」になる可能性が高いためです。「半額で買い叩かれる」ことを考えれば、多少地主に利益を譲ってでも「地主と一緒に話をまとめる方がプラスになる」といえるでしょう。

「地主と共同」で売る

あなたと地主は、それぞれ下のような権利を持っています。

  • あなた…借地権
  • 地主……底地権

これを合体させると「所有権」となります。わかりやすくいうと「土地・建物すべてを自由に使える」という権利です。自分の土地でマイホームを建てた人の多くが持っている権利、と考えてください。

こうして「全部を自由に使える所有権」として売り出すと、価値が一気に跳ね上がります。先ほど説明した「コーヒーカップ・ソーサー理論」でいうと、バラバラだったカップとソーサーがセットになった状態です。

これはあなたにとってもプラスですが、地主にとってもプラスになることが多くあります。地主も底地権だけでは「まったく売れない」ためです。底地権は借地権よりも権利が弱いため、なおさらです。

地主が地代収入にこだわる場合は、共同では売れない

地主が共同売却に乗ってこないケースもあります。それは、地代収入を地主が手放したくない、という場合です。

「いや、どの道売りに出すんだから、地代収入もなくなる」と思うかもしれません。しかし、あなたが借地&家を売りに出しても、地代収入はなくならないのです。

  • 売れるまで…あなたが払う
  • 売れたあと…次の借り主が払う

このように、地主の地代収入は途切れなく続きます。この金額が地主にとって美味しいものであれば、共同売却を拒否する可能性もあるということです。

他の処分方法と合わせて、一度は地主と話し合うべき

上記のように、共同売却は必ずしも実現するとは限りません。しかし、実現したら単独売却より確実に高く家を売れる方法です。

そのため、一度は地主と話し合うといいでしょう。これから紹介する「地主と交渉する3つの処分方法」と合わせて、話を持ちかけることをおすすめします。

地主と交渉し、借地の家を処分する3つの方法

交渉がまとまったイメージ

借地の家を処分する方法は、ストレートに売るだけではありません。地主と交渉することで、下のような3つの方法で処分することもできます。

(先に書いた「地主と共同で売る」方法とは、まったく違うものです)

  1. 地主に買い取ってもらう
  2. 地主の底地を買い取る(その後セットで売る)
  3. 借地権と底地を部分交換する(その後に売る)

それぞれ、詳しく解説していきましょう。

地主に買い取ってもらう

借地の家の処分で一番スムーズな方法は、地主に買い取ってもらうことです。家ごと買い取ってもらえるかはケースバイケースですが、「借地権を買い戻したい」という地主は多くいます。

地主が借地権の買い戻しをしたがる理由は、下の通りです。

  • 借地権と同じく、底地権も単独ではほとんど売れない
  • 底地権は借地権よりも価値が低いので、さらに不利

つまり、地主の側も「借地権が設定されたままでは不自由」なので、解消したがっていることもあるのです。そして、借地権を単独で売る場合と違い、地主は「買い取って借地権をもっとも有効活用できる人」といえます。

(自分の底地権とセットにすることで、高く売れるためです)

このような理由から「地主に買い取ってもらう」というのは、最初に検討すべき選択肢の一つです。問題は地主が家ごと買い取ってくれるかどうか、といえます。

家ごと買い取ってもらえない場合は、家を解体してから売るなどの作業が必要です。

地主の底地を買い取る(その後セットで売る)

地主に買い取ってもらうのではなく、逆に「地主の底地権を自分が買い取る」という方法もあります。これだと「家の処分」にならないようですが、「底地権とセットで、借地の家を売る」ことで処分が可能です。

処分する前にワンステップ踏むわけですが、このワンステップによって借地権と家だけで売るより、高い値段で売れる可能性が高くなります。

借地権と底地を部分交換する(その後に売る)

これは2つ目の「地主の底地を買い取る」という方法の応用編です。特に底地が広く、価格が高いときに役立つ方法といえます。具体的には下の手順で進めます。

  1. 借地の中で、庭など「建物がない部分」を地主に売る
  2. 地主からお金をもらう
  3. そのお金で「建物が建っている部分」の底地権を地主から買う

より簡単に書くと下記の通りです。

  1. 「庭の借地権」を地主に買い取ってもらう
  2. 「建物部分の底地権」を、地主から買い取る

主人公別に書くと、下の通りです。

あなた 「建物部分の底地権」を買う
地主 「庭の借地権」を買う

こうすることで、それぞれの所有不動産は下のようになります。

あなた 土地・建物の両方の権利を持つ一軒家
地主 借地権などジャマなものが一切ない、純粋な更地

お互い「他者の権利が入り込まない、純粋な自分だけの不動産」を持つことができるわけです。どちらも自分の不動産に対して「100%の権利」を持てるようになったので、価値も高くなります。

家を解体して借地を処分する方法

解体工事

借地の家を解体し、更地にしてから処分する方法もあります。この方法についてのポイントをまとめると、下の通りです。

  1. 家を解体した時点で、借地権がなくなる
  2. 地主に借地を返したいなら、更地にしなければいけない
  3. 解体工事の費用は100~数百万円程度

家を解体した時点で、借地権がなくなる

家を解体すると、自動的に借地権がなくなります。そもそも、借地権は「契約はあっても登記はない」ものだからです。

不動産の所有権は、土地でも建物でも法務局で登記されています。「この不動産はこの人のもの」と、国が保証してくれるのです。

しかし、借地権に関してはそれがありません。「この土地の借地権はこの人のもの」という、公的な保証はないのです。

建物の所有権が、事実上の借地権登記になっている

借地権の登記はなくても、建物の所有権については登記があります。これが事実上「借地権の登記」となります。

理由は「借地権の契約でもしていない限り、自分の土地に他人の建物を建てることを認めるわけがない」からです。地主が知らない間に、その地主の土地に「誰かが勝手に家を建てる」などということはないでしょう。

つまり「建物が建っている」「その建物の所有者は、土地の所有者とは別である」という時点で「借地権の契約があるに違いない」と判断されるわけです。

借地権の証明である建物がなくなれば、借地権は消滅する

上記のように、建物は「借地権の証明」というべきものです。それがなくなった時点で、借地権も消滅するわけです。

地主の許可を得て建て替えをする場合は別ですが、それは「借地の家を処分したい」という人には無関係の選択肢といえます。建て替えなどをしないなら、更地にした時点で借地権もなくなります。

地主に借地を返したいなら、更地にしなければいけない

本来「借地権ごと建物を売る」という方法が一番いいのですが、「明らかに売れないので、早く地主に借地権を返したい」ということもあるでしょう。この場合は、家を解体して更地に戻す必要があります。

これは法律で決まっているわけではなく、地主が「建物を残したままでいいですよ」といったら、そのまま返還可能です。しかし、そのようなことはまずありません。

建物の価値より解体費用の方が高いことが多い

建物の状態や立地にもよりますが、このような話を持ち込まれるケースでは、大抵建物がかなり老朽化しています。そのため、建物の価値より解体費用の方が高くつくことが多いのです。

そのような建物をもらっても地主としては困るので、ほとんどの場合は「更地にして返す」ことを要求されます。また、多くの契約が「返す時は更地で返す」という内容を定めているものです。

原状回復義務

賃貸住宅でも、退去時の「原状回復義務」があります。同じように、借地でも大抵の契約書では「原状回復義務」が定められているものです。

このため、ほとんどのケースでは「地主に返すときは更地にすることが必須」と思ってください。

解体工事の費用は50万~数百万円程度

解体工事にかかる費用は、下の要素によって千差万別となります。

  • 建物の大きさ(大きいほど高い)
  • 構造(木造は安く、コンクリートは高い)
  • 立地(工事車両の入りやすさ)
  • 業者の料金設定

こうした諸条件によってまったく異なるため、一概に相場を出すことはできません。しかし、大雑把な目安を示すなら「50万円~数百万円」といえます。

木造で30~40坪なら、50~150万円

30~40坪というのは、日本の一戸建て住宅の平均的な広さとなります。それで木造建築の場合、解体費用は大体50~150万円です。

これは実際の工事の事例を示している下のページでわかります。

※参考…木造家屋30~40坪の解体費用例(解体サポート全国版)/有限会社グエル・パラッシオ運営
https://www.kaitai-support.com/exp_wood30_40.html

鉄骨・コンクリートより安い木造で50~150万円なので、鉄骨・コンクリートになると数百万円はかかるものが多いといえます。このため、解体費用の目安は50~数百万円となるわけです。

50万円などの安い金額で解体できるなら、更地にして地主に返すのもいいでしょう。しかし、数百万円程度かかるようだったら「建物つきのまま借地権を買い取ってくれる人を探す」方がいいといえます。

「早く処分して終わらせたい」という場合は別ですが、ある程度時間がかかってもいいなら、借地権ごと売りに出す方が、金銭的なメリットは大きくなるでしょう。

親が借地に建てた家を、親の死後に処分する時のポイント

手のひらと家の模型

親が借地に建てた家を、親が亡くなった時に相続するケースはよくあります。そして「使い道がないので処分したい」ということもあるでしょう。

そのようなケースでのポイントは、主に下の2点です。

  1. 全体的には「自分の家を処分する」のと同じ
  2. 地主には一度挨拶しておく方がいい

以下、それぞれのポイントについて説明します。

全体的には「自分の家を処分する」のと同じ

親から相続した家でも、全体的には「自分の家」と同じです。必要な手続きや書類も変わりません。

強いて言うなら「家を処分する前の相続の手続き」があります。これは借地権・建物の売却ではなく「相続」というまったく別の作業になるため、ここでの説明は割愛します。

地主には一度挨拶しておく方がいい

親から相続した家&借地だと、地主との面識がないケースも多いでしょう。この場合は、相続をした後で地主に一度挨拶しておくべきです。

  • 親が亡くなったこと
  • 家を使う人が誰もいないこと
  • そのため、売却を検討していること

これらの内容を、挨拶がてら伝えるようにしましょう。意地悪な地主でなければ、大抵は売却の許可をしてくれるものです。「住む人がいないので売りたい」という考え方は一般的なものなので、良識のある地主なら普通拒否しません。

ただ、これが「挨拶なしで書面などでいきなり売却を宣言する」ということなら、話は別です。この場合は地主の気分を害して、売却に反対される可能性があります。

裁判まで持ち込めばほぼ確実に売却はできますが、そこまでしたい人は少ないでしょう。不要な労力をかけないためにも、相続などの忙しい手続きが終わった時点で、一度地主に挨拶に行くことをおすすめします。

(もちろん、地主が忙しく時間をとれないという場合は、書面などの連絡のみでかまいません)

親から相続した借地の古家の処分に困った場合の対処法

古家

親が借地に建てた家がまだ綺麗だったら、上に書いた通り売却する選択肢があります。しかし、明らかに老朽化した古家の場合もあるでしょう。

立地や物件の状況にもよりますが、不動産屋も含めて「誰も、無料でも欲しがらない」という古家は存在します。その場合に家を処分する方法をまとめると、下記の通りです。

  1. 建物は地主も要らないので、取り壊すしかない
  2. たとえ相続放棄をしても、取り壊しは自分でしなければならない
  3. 引き取り手が誰もいないなら、お金を出して早く壊すべき

建物は地主も要らないので、取り壊すしかない

ある程度価値のある建物なら、地主に建物ごと借地を返還することもできます。しかし、ほとんど価値のない古家だったら、地主も要りません。

このようなケースでは「取り壊して更地にしてから返還する」よう言われますし、実際にそれが契約書に書かれていることも多いものです。多くの場合「原状回復義務」として書かれている内容です。

50年前などかなり古い借地の契約では、契約書自体が残っていないこともあります。そうした場合でも、一般的には「価値のない家屋が建っている場合は更地にして返す」ものです。裁判などで争っても、おそらく解体工事が必要になると考えて下さい。

たとえ相続放棄をしても、取り壊しは自分でしなければならない

「相続放棄をすれば、空き家の取り壊し費用は出さなくていい」と考えている人は多くいます。しかし、これは間違いです。

相続放棄をしても「次の管理人」が決まるまでは、その空き家を管理する義務があります。そして、相続放棄されるような空き家の管理人には誰もなりたくないため、大抵は「あなたがそのまま管理義務を負う」のです。

専門家の説明

専門家も下のように説明しています。

相続放棄をなさっているとしても、相続財産管理人が選任されていなければ、引き続き、当該家屋の「管理者」に当たりますので、
(中略)
建物を解体するよう助言・指導され、
(中略)
この命令にも従わない場合には、解体した後の費用の負担を求められる可能性があります。
相続放棄した空き家のj解体費用について(弁護士ドットコム)

上の内容をまとめると、下のようになります。

  • 相続放棄をしても、次の管理人が見つかるまでは管理義務がある
  • そのため、役所から建物の解体を求められる(解体しないと危険な場合)
  • 無視していると、役所が勝手に解体する
  • そして、その費用を請求される

要は「どれだけ役所の命令を無視しようと、最終的に必ず解体費用を払わされる」のです。

引き取り手が誰もいないなら、お金を出して早く壊すべき

一般向けにも売れない、業者・地主も買い取らない、役所も引き受けてくれない―。このように「誰も引き取ってくれない」という状態になったら、いさぎよくお金を出して取り壊し、更地にして地主に返すべきです。

お金がかかるのは痛いでしょう。しかし、先延ばしにしても最終的には工事が必要になるのです。最後の砦の役所が引き受けてくれなかったら、いつか取り壊し命令を受けて、その時に工事をしなければいけません。

それまで延ばすと、その間に建物の特に弱い部分が崩壊し始めます。そして、台風のときにトタン屋根が飛んでいくなどの事故が起き、近隣の住民に被害を及ぼす恐れがあるのです。

たとえば板が一枚飛んでいき、それが近所の人の車を破損させたというだけでも、数十万円の賠償が必要になります。空き家を放置しておけば、いつか必ずこのような事故が起きるのです。

そのような心配をしながら工事を先延ばしにするよりは、早く片付けてしまった方がいいでしょう。解体工事は50万円~数百万円はかかるので痛い出費ではあります。しかし、他に選択肢がないならやるしかありません。

親の不動産がマイナスの遺産になることはよくある。親の死後の負担をできるだけ小さくするため、親の生前から少しずつ対策を打っておくのがベスト。解体費用などもすぐに出せるよう、資金を貯めておこう。

まとめ

家の模型を持つ手

以上、借地の家の処分について解説してきました。最後にポイントをまとめます。

借地の家の処分・まとめ
  • 借地の家は「借地権付き建物」として、そのまま売れる
  • しかし、土地の所有権(底地権)がないと価値が落ちる
  • そのため、地主に買い取ってもらう・共同売却するなどの手も考える
  • 価値のない古家は、地主も不動産屋も役所も引き取らない
  • この場合は費用を出して取り壊し、更地にして地主に返すしかない
  • 古家の相続放棄をしても管理義務は生じるので、早く取り壊す方がいい

不動産は何かとルールが厳しく「想像以上に管理の負担がかかる・税金がかかる」ということが多くあります。借地の家の処分については、特に親が残した古家でそれを実感するでしょう。

ケースによっては理不尽に感じることもあるかもしれませんが、法律で決まっていることには従わなければいけません。感情に振り回されず、常に取れる選択肢をすべてピックアップし、その中の最善の選択肢を取るようにしてください。

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