借地権の基礎知識

事業用定期借地権の中途解約はできる?合意解除の方法や違約金・判例の解説

あなたがこれから「事業用定期借地権」の契約を結ぶところなら「中途解約はできるのか」という点が気になるでしょう。結論を書くと、本来のルールでは中途解約はできません。

しかし、契約の仕方を工夫することで「期間途中での合意解除」は可能です。当記事ではこの点を中心に「事業用定期借地権の中途解約」について解説していきます。

契約前にチェックしていただくことで、あなたに適した契約の選択肢を、見つけていただきやすくなるでしょう。

事業用定期借地権とは

商店街

最初に事業用定期借地権とは何か、ルールを中心にあらためて理解しておきましょう。事業用定期借地権の内容をまとめると、下の通りです。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

事業用定期借地権の定義

事業用定期借地権とは「事業用で、期限のある借地権」のことです。ホームメイトは「居住用ではなく事業のために土地を賃貸借する定期借地権の一形態」と定義しています。(※1)

存続期間は2種類

事業用定期借地権の存続期間は、下の2種類に分かれます。(※2)

  • 10年以上~30年未満
  • 30年以上~50年未満

「短期・長期の2種類」ということですが、どちらが借り手にとって有利かはケースバイケースです。長くその場所にとどまる予定の事業者にとっては、当然期間が長い方がいいでしょう。

逆に短期間での業務拡張を考えていて「すぐに移る予定」という事業者なら、短期の契約の方がいいといえます。

契約の更新は30年未満なら原則なし、30年以上ならあり

事業用定期借地権はしばしば「更新がない」といわれますが、正確に書くと下のようになります。

  • 10年以上~30年未満の場合…なし
  • 30年以上~50年未満の場合…あり(なしにもできる)

「なし」の方が選択肢が多いため、一般的に「更新なし」と言われるわけです。また「更新なし」にする方が地主にとって有利になるため、「更新なし」のルールで契約されることが多くなります。

なぜ「更新なし」だと地主に有利なのか

これは下の3つの理由からです。

  • 借り手が更新を希望する場合、高い更新料を請求できる
  • 期限を決めておけば、いつまでも土地を借りっぱなしにされることがない
  • 定期借地権では、最後は更地で返還されるので、デメリットがない

つまり、更新なしにしておくと、下のように地主が有利になるわけです。

  • 土地が必ず更地で返ってくるので、リスクがない
  • あわよくば、高い更新料も得られる

わかりやすくいうと、ノーリスク・ローリターンということです。更新料をもらえるのは数十年に1回なので、それほどのハイリターンではありません。しかし、ノーリスクである以上「ローリターンでも十分」なのです。

このように「地主にとって更新なしの方が有利」なので、事業用定期借地権は「更新なし」のルールで契約されることが多くあります。

設定の3つの要件

事業用定期借地権の設定には、下の3つの要件があります。

  1. 借地権の存続期間を「10年以上・30年未満」「30年以上・50年未満」のどちらかで選ぶ
  2. 建物を事業用に使う(居住用は不可)
  3. 公正証書によって契約を締結する

これらの要件をすべて満たすと、事業用定期借地権の設定が可能となります。

事業用定期借地権の中途解約は、本来のルールではできない

×サインをするOL女性

冒頭に書いた通り、事業用定期借地権の中途解約は、本来のルールでは不可となっています。詳しくまとめると下記の通りです。

以下、それぞれ詳しく説明します。

定期借地だけでなく、普通借地でもできない

事業用定期借地権を含めた「定期借地権」だけでなく、「普通借地権」でも、中途解約は本来できません。これは公的な組織でも下のように説明されています。

賃貸借契約において、期間を定めたときは、その期間内は解約することができないのが、原則である。この原則は、「定期借地」の場合はもとより、「普通借地」の場合においても、同様である。
「事業用借地」における貸主からの中途解約(公益社団法人・不動産流通推進センター

借り主からの中途解約は特約を追加すればOK

上のように書いたものの、借り主からの中途解約は「特約を追加すればOK」となります。この特約は、専門用語で「解約権留保特約」というものです。

これは、借り主側に認められていますが、貸主側には認められていません。これも、先の引用文と同じ記事で「貸し主からの中途解約は、借り主に大きな不利益を与えるため無効とされる」という内容が書かれています。

貸し主側からの中途解約ができない理由

これは「借り主が著しく不利になるため」です。事業用に土地を借りるということは、借り主はそこで事業をするわけです。事業は当然「生活の基盤」であり、それを奪われたら借り主は生活に困ってしまいます。

一方、貸し主(地主)は「土地が余っているから貸す」わけです。こう考えると、地主の方は中途解約ができなくても「それほど困らない」といえます。

このため、貸し主側からの中途解約はできないようになっているのです。

「借地借家法9条」に書かれている内容

上記のルールの根拠となっている「借地借家法9条」には「この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする」と書かれています。(※3)

借地権者とは「借り手」のことです。そして、借り手に不利な特約とは、中途解約に関していえば「貸し主から中途解約をできる特約」を指します。

この条文があるため「貸し主からの中途解約はできない」ようになっているのです。

借り主からの解約も、違約金は必要

当然ながら、借り主からの解約も「無条件でできる」わけではありません。違約金を払うなどの何らかの補償は必要になります。

貸し主は「違約金を払おうと、一方的な中途解約はできない」のに対し、借り主は「違約金さえ払えば、一方的な中途解約もできる」といえます。

借り主に問題があれば、貸し主からの中途解約も可能

ここまでは、借り主が大きな問題を起こしていない、という前提で書いてきました。もし借り主が下のような問題を起こしていたら、貸し主の側から中途解約することも認められます。

  • 地代を長期間滞納している
  • 無断での増改築・建て替えをしている
  • その他、信頼関係を破壊する行為を行った

法律がどれだけ借地人を保護するといっても「道徳的に問題がある人」まで保護する必要はありません。このような問題がある場合は、貸し主(地主)の側から、中途解約することも可能です。

(こうした借地権絡みのトラブルについては、下の記事で詳しくまとめています)

「合意解除」は可能

握手

借り主・地主の双方が合意しているなら、事業用定期借地権の中途解約は可能です。これを「合意解除・合意解約」などと呼びます。(※4)

この合意解除についてポイントをまとめると、下記の通りです。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

契約書に「中途解約条項」を盛り込んでおくのが一番いい

契約の段階で、契約書に「中途解約条項」を入れておくと、一番スムーズです。中途解約条項とは「このような条件で中途解約を認める」という内容を指します。

この条項があれば、その条件さえ満たせば中途解約ができるので、いざ解約する時にもスムーズに話が進むのです。

「中途解約条項」の書き方・文例

中途解約条項の文例は下記の通りです。

第○条(中途解約)
  乙は、甲に対して、書面による通知を行なうことにより、本件賃貸借の有効期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができる。
2 前項の解約申入れがなされた場合には、本件賃貸借は解約申入れがあった日から○か月を経過することによって終了する。
事業用定期借地権設定契約書(松戸公証役場)※Wordファイル

公証役場が示す文例で、しかも事業用定期借地権のものなので、そのまま使って問題ないでしょう。

中途解約条項がない場合の、合意解除のやり方

これは話し合いでできますが、重要なのは「解約承諾料」を支払うことです。いわゆる違約金・キャンセル料ですが、中途解約条項がない分、条項があった場合よりもやや高めになると考えるべきでしょう。

「違約金が必要になる」ことについては、宅建業協会(全国宅地建物取引業保証協会)が出す専門誌でも下のように書かれています。

「合意解除」の場合には、いわゆる解約承諾料として一定の金銭的給付が条件とされることが多いですし、「事情変更に基づく解約申入れ」の場合でも、賃貸人側の損失(期間満了まで得られたであろう賃料等が失われること)を一定範囲で補償することが要求されます。
紙上研修 第93号「定期借地契約の留意点 ―中途解約の取扱について―(PDFファイル・3ページ目)

上の内容で気になるのは、主に下の2点でしょう。

  • 違約金の相場はあるのか
  • 「賃貸人側の損失」はどこまで補償すべきなのか

この2点について解説していきます。

違約金・損失の補償について相場はあるのか

この相場は、参考値として「1年分の地代」が挙げられます。理由は、過去に事業用のテナントの中途解約で、そのような判例があったためです(下の段落で詳しく解説しています)。

事業用定期借地権の中途解約に関する判例

借家でなく借地の判例はないのか

これは、直接参考になるものはほぼないようです。借地権に関して多くの判例を紹介している「みずほ中央法律事務所」でも、上で紹介した「借家=テナント」の判例しか紹介していないため、そう考えられます。

基本的に、テナントはともかく「事業用借地」となると、めったに解約されないものです。まして普通借地権でなく「定期借地権」ですから、借り手も最初からそれなりの覚悟をして契約します。

このため、解約自体が少なく、判例が見つかりにくいのだと考えられます。

事業用定期借地権の中途解約に関する判例

裁判をする木の人形

「借地」ではありませんが「借家」の判例として「平成8年8月22日・東京地裁」のものがあります。要点をまとめると下記の通りです。(※5)

  • 借り手の側から解約した
  • 4年の契約だったが、10カ月で解約した
  • 貸し主は「3年2カ月分の賃料」を違約金として請求した
  • 判決は「1年分の賃料」となった

この判例について、下の2点を補足していきます。

以下、それぞれの補足です。

なぜ「1年分の賃料相当額」になったか

これは下のような理由です。

  • 次の入居者を見つけるまでに、1年あれば十分(と裁判所は判断した)
  • 3年分の違約金をもらうと、その間別の入居者から家賃もとれるので「家賃の二重取り」になる

どちらの理由も、一般的に納得できるものかと思います。このため、裁判は「地方裁判所」で止まっています。高等裁判所・最高裁判所にも持ち込まれず、一審で終わったということです。

「違約金自体は有効」ということが明らかになった

中途解約に関して違約金を払うということは、借地借家法に明記されていることではありません。このため、先に紹介した「紙上研修」という専門誌の引用部分でも、執筆者の弁護士の方が「違約金を払うのが妥当である」という内容を書かれているわけです。

法律で明記されているなら、弁護士の方はこのようなケースで必ず「借地借家法○条」という風に、該当する条文を書くものです。それが書かれていないということは「隅から隅まで探しても、中途解約の違約金について触れている条文はない」といえます。

しかし、上の判例で「違約金の支払いは必要」と、裁判所が判断したわけです。最高裁の判例ではないので「法律に等しい」ものではありません。それでも「控訴されなかった」ということは、現時点では「一番上の判例」となります。

したがって、この判例が法律に近い効果を持ち「中途解約をするときは、違約金の支払いが必要である」というルールが共有されているわけです(実際、判例がなくても人間的に考えて支払うべきでしょう)。

事業用定期借地権の「再契約に関する事項」とは

握手する男性
事業用定期借地権の契約書では「再契約に関する事項」を盛り込むことが多くあります。これは下のような理由からです。

  • 事業用定期借地権は、通常なら期限が来たら終わる
  • しかし、お互いが望むなら、そのまま再契約して継続する方がいい
  • そのときスムーズに再契約が進むように、条項を入れておく

もちろん、条項を入れなくても再契約はできます。ただ「より簡単に再契約できるように、あらかじめ契約書に明記しておく」ということです。

「再契約に関する事項」の文例

これは特に難しいものでなく、以下のような内容を1行書けば終わりです。(※6)

契約期間満了に際し、賃貸人、賃借人が合意すれば再契約できる。

この件に限らず、契約書というのは基本的に「自由」なものです。「書くべきことが書かれていれば、文面や書式は自由」となっています。

(借地権の契約書の書き方全般については、下の記事で解説しています)

再契約に際し、不当な更新料を要求された事例

事業用定期借地権の再契約については「不当に高い更新料を地主から要求される」というトラブルがしばしば聞かれます。(※7)

たとえば弁護士ドットコムでの相談事例では「賃料の10カ月分を要求された」というものもあります。このように高い更新料を請求されたとき、それが法的に妥当なものかどうか、誰でも気になるでしょう。

近隣の相場より高い場合は、減額交渉をする

更新料自体は、払うしかありません。そのため、高いと感じたら「近隣の相場を調べる」ことになります。

そして、近隣の相場より高かったら、その事実を示して地主側と減額交渉をするわけです(これも同じ弁護士ドットコムの相談への弁護士の回答として書かれています)。

更新料自体をなしにする方法はないのか?

これは、事業用定期借地権についてはほぼありません。理由は下の通りです。

  • 「定期」借地権なので、期限が来たら更地にして返すのが本来のルール
  • もともとそのようなルールなので、地主と合意できなければ、更地に戻すしかない
  • 同じ場所で事業を続けたいなら、地主と合意するしかない
  • そのため、更新料を払うしかない

このように、事業用定期借地権は「借り主が不利で、地主が有利」なものです。反面、地主にとっては「ずっと土地を借りられ続けるリスクが低い」ため、地代を安めにしてもらえることが多い、などの借主側のメリットもあります。

そのようなメリットもデメリットもすべて知った上で「事業用定期借地権で契約した」と考えられるため、更新料については「なしにすることはできない」と考えて下さい。

まとめ

更地とトラック

以上、事業用定期借地権の中途解約について説明してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

事業用定期借地権の中途解約・まとめ
  • 本来のルールでは、事業用定期借地権の中途解約はできない
  • しかし、双方が合意すれば「合意解除」ができる
  • これは契約書に書かれていなくても可能
  • しかし「中途解約条項」などを入れておくと、よりスムーズ
  • 貸し主側からの一方的な中途解約はできない
  • 借り主側からの一方的な中途解約はできる(ただし違約金が必要)

基本的には、事業用定期借地権の中途解約はできるのですが、違約金の支払いや事業計画の変更など「何かとダメージが大きい」ものです。事業の見通しを完全に立てることは不可能ですが「できるだけ不確定要素を排除した万全の準備」をして、借地契約も含めた手続きを進めていくようにしましょう。

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