借地権の基礎知識

借地権割合とは?決め方や、地代・評価額の計算への使い方を解説!

借地権に関する情報を集めていると「借地権割合」という用語をよく目にするでしょう。この意味は何となくわかっても、そこから発展して別の用語が出てきたり、「借地権割合を使った計算式」などが出てくると、混乱することが多いものです。

この記事では、まず「借地権割合とは何か」をもっとも簡単に説明し、厳密な補足も別に加えます。そして、借地権割合を使う計算式や関連する用語などについても説明します。

「借地権割合のわかりやすい説明を読みたい」という方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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借地権割合とは

家の模型と円グラフ

借地権割合とは「更地価格に対する借地価格の割合」です。もっと簡単に書くと「土地の値段の何%を借地が占めているかの割合」といえます。

専門家による厳密な定義の一覧はこちら

ここからは「借地権割合とは」という定義をよりわかりやすくするため、以下のように用語を説明していきます。

以下、それぞれの用語についての説明です。

更地価格とは

これは「土地の時価」です。さらに簡単に書くと「土地の値段」です。物件情報サイトで値段の書かれた土地が売られていますが、あの値段が「更地価格」です。

固定資産税評価額とは違う

更地価格と固定資産税評価額は違います。両者の違いは「誰が決めるか」です。

更地価格 市場が決める
固定資産税評価額 役所が決める

つまり、更地価格は流動的で、固定資産税評価額は固定的といえます(名前にも「固定」と入っている通りです)。

借地価格とは

これはそのまま「借地の値段」です。正確には「借地権価格」といいます。

「借地価格」という表現が正式でないのは、「借地という土地は存在しない」ためです。あくまで「土地を借りる権利」だけが存在しています。そのため、厳密には「借地権価格」となります。

(しかし、大抵は「借地価格」でも通じます。東証1部の上場企業のライフルホームズが使っているほどです)

借地価格はどこに書かれているのか

これは、一応「路線価図」に書かれています。ここに「○○町○○番では、借地権割合が70%」という風に決められています(国が決めた数値です)。

この場合、土地の値段に70%を掛けた金額が「借地価格」です。ただ、これはあくまで「国が決めたもの」であり、実際の地主・借主同士の交渉で、この借地権割合がそのまま使われるわけではありません。

最終的には「話し合いによって決まる」ものです。この意味では「借地価格はどこにも書かれていない」(決められていない)ともいえます。

(税金の計算をするときにそれでは困るので、税金の計算用に「国が決めた借地権割合」があるのです)

底地価格とは

これは「借地価格」の反対です。「土地の値段から借地価格を引いたら、底地価格」です。計算式で書くと下記のようになります。

更地価格-借地価格=底地価格

底地とは「地主が土地を貸し出し、地代を得ている土地」です。

底地割合とは

底地割合とは「更地価格に対する底地価格の割合」です。箇条書きで説明すると、下のようになります。

  • 「借地権割合」の逆
  • 借地権割合が60%なら、底地割合は40%になる
  • 一言でいうと「地主の持分」のこと

より正確な説明は、後ほど「専門家による底地割合の定義」の段落で行います。

借地権割合の決め方

緑の電卓と木製の家の模型

借地権割合の決め方は、以下の2通りです。

  • 国が決めている「借地権割合」を使う
  • 話し合いで決める(主に借り主・地主の)

正確には「借地権割合」という用語は国が使っているもので、その数値もエリアごとにすでに決まっています。その点では、下のようにいえます。

  • 借地権割合の「決め方」は存在しない
  • 国が決めた数値に従うだけ
  • 民間人が決める余地はない

ただ、借地権割合という言葉が正式な意味でなければ「決め方」はあります。ここからは「国が決めている借地権の見方」から説明していきましょう。

(説明する項目は下の通りです。)

以下、詳しく説明します。

借地権は「路線価図・評価倍率表」で見る

借地権割合は、国税庁が公開する「路線価図・評価倍率表」に書かれています。下の画像のようなサイトです。

路線価図・評価倍率表画像引用元:路線価図・評価倍率表(国税庁)

この地図から「都道府県→市区町村→番地」という風に細かく絞り込んで、対象の土地の借地権割合を調べます。

実際にやってみると…

北海道で実際にやってみましょう。まず、下のようなページが出ます。

北海道

一番上の「路線価図」という文字をクリックすると、下のページになります。市区町村を選択するページです。札幌市の「中央区」を選ぶと、下のようなページになります。

中央区

上のように番地が細かく分かれているので、調べたい場所を選択します。選択すると、下のような地図が出ます。

路線価図

この地図を拡大すると、下の画像のようになります。

路線価図2

黄色でマークしている部分の下の方を見ると「105D」と書かれています。この「D」が借地権割合です。

Dの意味は何かというと、黄色のマークの上の部分です。「D…60%」と表に書かれているのがわかるでしょう。この「105D」と書かれたエリア(地番でいうと北3条東4丁目)は、借地権割合が60%ということです。

「105」の意味は?

これは路線価です。「1平方メートルあたりの価額」が、1000円単位で書かれています。105ということは「105,000円」なので、10万5000円です。1㎡で10万5000円なので、10㎡の土地なら105万円となります。

そして、そのうち借地権がどれだけの割合を占めるかは「105万円×60%=63万円」と出せるわけです。あなたがこの土地で借地権を握ったら、63万円分の土地を所有しているのに近い状態なんですね。

厳密には、借地権は所有権ではないので「所有している」とはいえません。しかし「地主に対する影響力」としては、そのくらいの力があるということです

税金の計算をするときの借地権割合は、上記の数字で固定

借地権は資産なので、相続するときに税金がかかります。その税金の計算をする時には「借地権割合」が必要です。1つの土地のうち、借地権の割合がどれだけを占めているかで、あなたの持っている資産の価値が決まるためです。

この計算で用いる借地権割合は、上に書いた「路線価図に書かれているもの」で固定されます。税金の計算は統一したルールで行わなければ大変ですし、不公平になるためです。作業を効率化し、公平性を保つためにも「路線価図に書かれた借地権割合」が、(原則として)必ず適用されるということです。

実際の売買では、話し合いで決める

実際の売買では、国が決めた借地権価格が必ず使われるとは限りません。地主・借り主(あるいは第三者)の話し合いによって決まります。

たとえばあなたが借り主で、あなたが持っている借地権を地主に買い取ってもらうとします。このとき「あなたの借地権割合がどれだけか」によって、やり取りする金額が変わります。

あなたは高く売りたいので、高い借地権割合を主張するでしょう(たとえば70%など)。そして、地主は安く買いたいので、安い借地権割合を主張します(たとえば50%など)。

このまま平行線に終わると、2人の間では「借地権割合」は存在しません。国が決めた借地権割合は常に存在しますが、話し合いで決める借地権割合は「合意しない限り誕生しない」のです。

逆に合意がとれれば、国の借地権割合とは関係のない「その場で生まれ、その場でのみ使われる借地権割合」が誕生します。これがどれだけ極端な割合であっても、両者が合意していればいいのです。

(ただし、脱税などの目的を疑われるときは、後で国から否定される可能性があります)

借地権割合の決め方・まとめ
  • 国の決める「借地権割合」は固定されている
  • すべて「路線価図」に書かれている
  • 民間の借地権割合は、話し合いで決まる
  • どれだけ極端な割合でも、両者が合意するならアリ

借地権割合と借家権割合の関係

木製の家の模型と鍵

借地権割合とよく似た用語で借家権割合(しゃっかけんわりあい)があります。特に借地の上に建っている借家に住んでいるときなど、こちらの用語についても知っておくことが必要です。

ここでは、下のような項目で「借家権割合」について解説していきます。

以下、それぞれの詳しい説明です。

借家権割合とは

借家権割合(しゃっかけんわりあい)とは、建物の価値のうち、借家に出されている部分が占める割合です。より簡単にいうと「借地権割合の借家バージョン」です。

(以下、借地権割合と本質的には同じ説明になります)


たとえば、あなたの家を借家に出したとします。家はあなたのものですが「家を使う権利」は、入居者のものです。

この時点で、あなたは「家に関する権利を100%持っている」とは言えないわけです。「所有権」は100%持っていますが、居住権や使用権は「期限が到来するまで0%」となります。

そう考えると、あなたの権利が「何割か、借家人に取られている」といえます。その割合を数字で示したのが「借家権割合」です。

借家権割合は「30%」でほぼ固定されている

「借地」権割合はエリアごとに細かく指定されていますが、「借家」権割合は30%でほぼ固定です。一部地域を除き、全国的にこうなっています。

これは国税庁のサイトでも下のように書かれています。

借家権割合
財産評価基本通達 94(借家権の評価)の定めにより借家権の価額を評価する場合における借家権割合は、100分の30です。
路線価図・評価倍率表「平成30年分・東京都・借家権割合」

太字の通り「100分の30」と書かれており、30%とわかります。

毎年、都道府県ごとに指定されているが…

借家権割合は、一応「毎年それぞれの都道府県で指定する」という形になっています。上で引用したのは2018年の東京都のものです。

では、他の都道府県や年度では違うのかというと、ほとんど変わりません。下の画像は「平成30年・沖縄県」のものですが、やはり30%です。

沖縄県のデータ

一番下のマーカー部分に「100分の30」と書かれています。右上のマーカーで平成30年の沖縄とわかります。

そして、一番上のマーカー部分に「平成30年度分>沖縄県」というカテゴリが見えます。このカテゴリを変えれば、他の年度や都道府県のものも見られます。

このカテゴリから確認するとわかりますが、ほぼすべての都道府県で「100分の30」となっています。

専門家の説明でもわかる

すべて確かめるのは大変なので、専門家の説明を紹介させていただきます。東京シティ税理士事務所は「一部地域を除き全国的に30%」としています。

2013年に書かれた内容ですが、5年前から「全国的に30%で固定されていた」ことがわかります。5年変化しなかったことから、これから先の変化も小さいと考えていいでしょう。

借家権割合・借地権割合を併用するケース

借家権割合と借地権割合を併用するケースは、主に下の2つです。

それぞれのケースについて、説明していきます。

土地と建物が自分の物で、それを賃貸に出しているケース

たとえば、あなたが自分の土地に家を建てたとします。そして、その家を賃貸に出したとしましょう。

このとき、賃貸に出したのは「家だけではない」のです。家は土地の上に建っているので、あなたは同時に「土地も貸している」ことになります。

借り手からみると「借地&借家」である

上記のケースは、借り手(入居者)から見ると「借地であり、借家でもある」のです。「借地借家法」という法律がありますが、両者がセットになるケースは多いのですね。

そして、ここから「借地権割合・借家権割合の両方を使う計算」の説明になります。

両方を使う計算式

まず計算式から書くと、下のようになります。

貸家建付地の評価額=自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

太字の部分に「借地権割合・借家権割合」が登場しています。この式を、簡単な言葉で書くと下のようになります。

あなたの持ち分の土地の価値=元の土地の価値-借り手の持ち分の土地の価値

もっと簡単に書くと下の通りです。

あなたの持ち分=全体の持ち分-借り手の持ち分

要は「全体=あなたの分+借り手の分」ということです。ここでは「あなた」と書いてきましたが、すべて「地主」のことです。

元の式の「自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」というのは、一言でいうと「借り手の分」を計算しているわけです。

それぞれの単語の意味

上の式に登場した、4つの単語の意味をそれぞれ解説していきます。

以下、それぞれ解説していきます。

自用地評価額

「土地の価値」です。自用地とは更地を意味します。評価額は「税金の計算でも使われる、公式の価値」のことです(実際の民間の売買でも参考にされますが、無視されることもあります)。

借地権割合

普通の借地権割合と同じです。土地の権利のうち、どれだけを借地借家人(借り手)が持っている状態かを示します。

借家権割合

普通の借家権割合と同じです。借地権では「建物は土地の借り手のもの」のことが多くなります。

しかし「土地も建物も地主のもの」という場合は、建物に関しても、借り手は100%の権利を持ってはいないわけです。「では、何%持っているのか」というのを示すのが借家権割合です。

この数値は、ここまで書いてきた通り「全国的に30%」となります。なお、建物が借り手のものの場合、借家権割合は「100%」といえます。

(そもそも借家ではないので「借家権割合」という言葉自体が使われませんが)

賃貸割合

これは「入居率」です。一戸建てを貸しているなら「100%」となります。逆に建物がアパートで、入居率が70%だったとしたら、賃貸割合も70%です。

なぜ賃貸割合が計算式に入るのか―。これは「賃貸していない部屋は、地主が自由に使える」ためです。

先に書いた通り「地主の持ち分」は「全体-借り主の持ち分」で決まります。そして、借り主がいなければ、全体が地主のものになるのです。

もちろん、借り主がいないのは地主にとって寂しいことでもあります。ただ「自由に使える」のは間違いありません。

このため、集合住宅で「どのくらい借り主で埋まっているか」を式に盛り込むため「賃貸割合」が登場するのです。

実際に計算してみる

実際に数字を入れて計算してみましょう。まず、もう一度計算式を書きます。

貸家建付地の評価額=自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

続いて、それぞれの数字が下の通りだったとしましょう。

自用地評価額 5000万円
借地権割合 60%(平均的な借地権割合)
借家権割合 30%(ほぼ全国統一)
賃貸割合 100%(一戸建てを貸し出した場合)

これを上の式に当てはめると、下のような計算になります。

  • 貸家建付地の評価額=5000万円-(5000万円×60%×30%×100%)
  • 貸家建付地の評価額=5000万円-900万円
  • 貸家建付地の評価額=4100万円

このように、何もない更地なら5000万円の評価額で課税される土地が、4100万円の評価額として課税されるようになります(つまり、少し税金が安くなります)。

土地は借地、建物は自分のもので、建物を賃貸に出しているケース

これは、箇条書きで書くと下のようなケースです。

  • まず土地を借りる
  • そこに建物を建てる
  • その建物を賃貸に出す

これによって、登場人物が下のようになります。

土地の所有者 地主
建物の所有者 借地人
建物の使用者 借家人(入居者)

そして、真ん中の借地人は「借地権」を持っています。これは普通の借地に住んでいるとき(賃貸に出さないで自分で住むとき)と同じです。

この借地権にも価格が付くわけですが、この借地権の計算で「借地権割合・借家権割合」を併用します。

なお、この借地権は「貸家建付借地権」と呼ばれます。「貸し出す一戸建てが付いた借地権」という意味です。

貸家建付借地権の評価額の計算式

計算式は下の通りです。

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額-(借地権の評価額×借家権割合×賃貸割合)

これも原理は簡単で、下のようにいえます。

あなたの持ち分=全体-入居者の持ち分

入居者も「建物に住む権利」を持っているので、あなたの借地権のうち30%を持っていきます。30%は国が決めた数値です。

そして、賃貸割合は先に説明した通りです。その建物がアパートだったら、入居率が低いほど、あなたが自由に使えるわけです。逆に入居率が高いほど「入居者たちの持ち分」が多くなるので、この「賃貸割合」が登場します。

上の式で「全体」を意味するのは「借地権の評価額」になっています。これは、あなたが借地に建物を建てた以上「一番大きな権利は借地権しかない」ためです。この借地権の中で、あなたの持ち分と入居者の持ち分を判別する計算をしているわけです。

実際に計算をしてみる

実際に数字を入れて計算してみましょう。もう一度計算式を出します。

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額-(借地権の評価額×借家権割合×賃貸割合)

そして、先ほどと同じように、下の数字を当てはめてみます。

自用地評価額(更地の評価額) 5000万円
借地権割合 60%
借家権割合 30%
賃貸割合 70%

まず、式に登場する「借地権の評価額」は「5000万円×60%=3000万円」です。後は、表の数字を式に当てはめていくだけです。

  • 貸家建付借地権の評価額=3000万円-(3000万円×30%×100%)
  • 貸家建付借地権の評価額=3000万円-900万円
  • 貸家建付借地権の評価額=2100万円

このように、賃貸に出していなければ「3000万円」と判断されていた評価額が、賃貸に出したことで2100万円となったわけです。

借地権割合を地代の計算で使うケースは?

白い電卓と家の模型

借地の地代の計算では、必ずしも借地権割合を使うとは限りません。借地権割合を使うケースは「契約時に権利金を払ったケース」です。

  • これはどんなケースか
  • 計算はどうやるのか

この2点を下のような4項目で説明していきます。

以下、それぞれの詳しい説明です。

「契約時に権利金を払ったケース」とは?

これは「借地権という権利を正式に買った」ケースです。権利金を払っていない場合「権利は認められるものの、正式に持っているわけではない」といえます。

両者の違いは何かというと「土地の一部が借り手のものになるか」という点です。

権利金を払う 一部が借り手のもの
権利金を払わない 全部が地主のもの

「一部」というのは、たとえば借地権割合が60%の土地だったら「土地の60%は、借り手のもの」と判断されます。そのため、地代を払うのは「地主の持ち分=40%」の分だけです。

一方、権利金を払わないケースでは「全部の土地が地主のもの」なので、「土地全体を借りている」ことになります。そのため、「土地全体の分の地代」を払うことが必要です。

借地権割合を使う場合の、地代の計算式

上記のように「権利金を払った」→「地主の持ち分についてのみ地代を払う」というケースでは、下の計算式で地代を出します。

土地の価額×(1-借地権割合)×6%

上の式は、下のように分けると簡単に理解できます。

土地の価額 そのまま(土地の値段)
(1-借地権割合) 地主の持ち分
6% 国が決めたパーセンテージ

計算の流れをまとめると、下記の通りです。

  1. まず「土地の値段」を把握する
  2. そのうち「どれだけが地主の持ち分か」を把握する
  3. その持ち分に6%を掛ける(国がそう決めたから)

この作業を式にすると「土地の価額×(1-借地権割合)×6%」となるわけです。

計算式はどこに書かれているか

これは国税庁の公式サイトに書かれています。下のページ&文章です。

この場合の相当の地代の額は、原則として、その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です。
相当の地代及び相当の地代の改訂(国税庁)

「更地価額」という単語は登場していますが「借地権割合」は登場していません。この理由は、上の文章が「権利金を払わないケース」について説明しているためです。

権利金を払わない 「土地全体」の地代を払う
権利金を払う 「地主の持分のみ」の地代を払う

上記のような違いでしたね。国税庁は「土地全体の地代を払う場合」の説明をしているわけです。

6%という数値を、なぜ「地主の持分のみ」の時にも使えるのか

これは「本質的な違いがない」ためです。そもそも6%という数字は、あくまで「原則」です。国も一応の基準を定めただけで「全体二個の数値でやれ」と言っているわけではありません。

「大体このくらいが経済活動として妥当ではないか」と、制定した当時の有識者たちが話し合って決めたのです。時代が変わればこの数値も変わる可能性があります。

つまり「もともとそれほど厳密なものではない」し、「6%を掛ける土地の広さが変わるだけで、6%という数値まで変える必要はない」という理由です(もちろん、6%という数字を変えたい場合は、自由に変えてかまいません)。

要は、あくまで「簡易的な計算式」として、権利金を払う場合でも払わない場合でも、計算式で「6%」という数値が使われているわけです。

【結論】6%という数字が両方のケースで使われるのは「もともと、大まかな目安に過ぎない」から(つまり、自由に変更していい)

【補足】専門家による用語の定義

借地権割合やその関連用語の意味を説明するのは、下の2つの理由で難しいものです。

  • 公式な定義がない(辞書に載っていない)
  • 内容自体も難しい

この記事では「わかりやすく簡略化した定義」で説明しました。しかし、簡略化するとどうしても「厳密には違う」という部分が出てきます。

そのため、ここではその「厳密には違う部分」を補足するため、各用語の専門家による定義をまとめます。

以下、それぞれの定義の説明です。

借地権割合の定義

「借地権割合とは」という定義は、それぞれ下のように書かれています。

ライフルホームズ 更地価格に対する借地価格の割合
アットホーム 土地の更地評価額に対する借地権価額の割合
税理士法人チェスター さら地の時価に対する借地権の価格の割合のこと
株式会社新青土地コーポレーション 所有権価格に対しての借地権の割合
株式会社サンセイランディック 土地と建物の権利がどのような割合になっているか(を指すもの)

1つ目のライフルホームズと、3つ目の税理士法人チェスターはほぼ同じ定義です。2つ目のアットホームも内容は同じで、こちらはより正確な用語を使っています。

4つ目の新青土地コーポレーションの定義も本質的には同じですが、視点が少々異なります。他の3つは「更地・借地」の組み合わせで比較しているのに対し、同社の定義は「所有権・借地権」で比較しているのが特徴です。

5つ目のサンセイランディックの定義は、不動産の用語を全く知らない人にとって、一番わかりやすいかと思います。

当記事を読んでいただく人の場合、「更地価格・借地価格」などの単語はわかるだろうと考え、一番上のライフルホームズの定義を採用しました(これらの用語さえ分かれば、一番わかりやすい定義だったため)。

URLの一覧

上記で引用した各社の定義は、それぞれ下のURLに書かれています。

ライフルホームズ https://www.homes.co.jp/words/s2/525001451/
アットホーム https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2461/
税理士法人チェスター https://chester-tax.com/encyclopedia/dic05_138.html
株式会社新青土地コーポレーション https://shakuchi-madoguchi.com/shakuchikenokiso/shakuchikenwariai
株式会社サンセイランディック https://www.sokochi.com/expert/entry/000274.html

「借家権割合」の定義

専門家による「借家権割合」の定義は、下のようなものがあります。「借家権割合とは」と一言で書かれているものが少なかったため、ここでは2つのみ紹介させていただきます。

iFinance 所有家屋を貸している場合に、通常の家屋の評価額に対する貸家の評価額(借家権部分)の割合のこと
税理士法人チェスター 建物の借家権の割合のこと

2つ目の税理士法人チェスターの説明は、すでに意味を知っている人にとってはわかりやすいかと思います。意味を知らない人に正確に説明するには、1つ目のiFinanceの定義がいいでしょう。

当記事では両者の中間をとり「建物の価値のうち、借家に出されている部分が占める割合」と定義しました。なお、それぞれの参考元URLは下記の通りです。

iFinance https://www.ifinance.ne.jp/glossary/realestate/rea137.html
税理士法人チェスター https://chester-tax.com/encyclopedia/dic05_151.html

まとめ

粘土細工の家と円グラフ

以上、借地権割合の意味や関連用語・計算式などをまとめてきました。最後にポイントを整理すると、下の通りです。

借地権割合・まとめ
  • 借地権割合とは「土地の値段に借地が占める割合」である
  • 公的な借地権割合は、国がエリアごとに決めている(路線価図で)
  • 民間の売買での借地権割合は、話し合いで決まる
  • 借地権割合は30%~90%で、ABCなどのアルファベットで区別される
  • 借家権割合は全国的に30%で統一
  • 公的な借地権割合が使われるのは、相続税などの税金の計算時

主なポイントは以上となります。借地も含め、不動産はもとの金額が大きいため、割合が10%違うだけでも大きな差になるものです。

借地権割合の知識をしっかり持っていれば、業者や地主(あるいは借り主)との交渉の際に非常に役立ちます。相手を不快にさせることなく、納得してもらいながら、適切かつ有利に交渉を進めることができるでしょう。

そのように借地絡みの交渉に強くなるためにも、借地権割合についてぜひ理解を深めていただけたらと思います。

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