借地権の基礎知識

借地権消滅の事由とは?~時効・税務・取り壊しの知識も解説~

借地権の契約をするときも、契約を結んだ後も「借地権はどんなときに消滅するのか」ということが気になるかと思います。また、それを知っている人でも「税務はどうなるのか」などの高度な疑問を持つこともあるでしょう。

この記事では、借地権の消滅について下記の内容をまとめていきます。

上記のそれぞれの解説を読んでいただくことで、借地権の消滅に関して必要な知識を理解していただけるでしょう。

借地権消滅の概要

家のクラフトと芝生

借地権が消滅するケースの大部分は「建物がなくなるとき」です。このため、借地権消滅の概要(特に知っておくべき点)をまとめると、下記のようになります。

以下、詳しく説明します。

建物が消滅したら、借地権もなくなる

建物がなくなったら、借地権も消滅します。これは「借地権は建物がなければ存在しない」ためです。

(建物なしで土地だけ借りている場合「借地権」ではなく「土地賃借権」になります)

主に朽廃(老朽化)が多い

どのように建物がなくなるかですが、これはほとんどのケースで「朽廃」です。これは老朽化して朽ち果てることで「人が住めないレベルまで老朽化した状態」を指します。

たとえば築40年程度の一軒家なら、まだ人が住めることが多いでしょう。純粋な老朽化によって住めなくなるのは、築50年~60年など「相当古い建物」になります。

このように「ただ古くなっただけでは該当しない」という点を理解してください(つまり、借地権が自然に消滅するのは、文字通り「50年に一度程度」ということです)。

地主の承諾があれば建て替えして延長できる

建物が朽廃しても、地主の承諾があれば建て替えをできます。建て替えと同時に借地権も延長できるので、朽廃したら必ずしも借地権が消滅するわけではありません。

(借地権での建て替えについて詳しく知りたい場合、下の記事をご覧ください)

地主の承諾が得られない場合はどうする?

これは、裁判所に訴えることで借地権の延長が可能、となるケースがあります。地主が更新を拒絶することに「正当事由」がなければ裁判所の命令によって借地権が延長される仕組みです。

正当事由は単純に決まっているものではなく「総合的に見て、借主以上に地主の方が土地を必要としているか」で判断されます。通常、土地が余っている地主にこれほど切実な事情はありません。そのため、大抵は借地権の延長をできます。

延長できる代わりに承諾料が必要

上記のように借地権の延長・再契約はできるものの、地主に対して承諾料(更新料と呼ぶことも)を払うことが必要です。

地主の側も「土地を自由に使う権利」を奪われるわけですから、これは当然といえます。承諾料の相場や手続きについては、下の記事で詳しく解説しています。

「借地権消滅事由」の一覧

更地とショベルカー

借地権の消滅事由とは「借地権が終了する原因」のことです。主な事由を一覧にすると下記のようになります。

以下、それぞれの事由について解説していきます。

朽廃…老朽化(人が住めないほどの)

序盤にも書いた通り「人が住めないほど建物が老朽化した場合」は、借地権が終了します。これは借地権の旧法・新法ともに条文で規定されている内容です。

旧法(借地法) 改正附則5条
新法(借地借家法) 改正附則1条

これらの条文で決められている内容を「建物の朽廃による借地権消滅」といいます。

解約…双方の合意がある・なしの両方

当然ながら、借地契約が解除されれば借地権は消滅します。これは必ずしも「建物の取り壊しを伴う」とは限りません。

地主が建物ごと買い取って終了する借地権もあるためです。多くの場合は「取り壊して更地にして返還する」ので、大抵は「解約=建物も滅失する」といえます。

しかし、稀に「建物は残り、借地権だけが消滅することもある」ということです。なお、双方の合意がない解約というのは、どちらかの(主に借主の)契約違反によって、借地権が強制解除されたケースです。

満了…期限を満了し、更新をしなかった

これは厳密には解約に含みますが、契約で定めた期間が満了し、そのまま更新をしなかった場合も借地権が消滅します。旧借地権・普通借地権なら借地人が希望する限り延長できますが、定期借地権なら期限が来たらそのまま終了させることが可能です。

借地権の消滅時効とは?

木の板でできた家と色紙

借地権にも消滅時効があります。この時効についてポイントをまとめると下の通りです。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

期間は10年

借地権の消滅時効は10年です。この10年という期間は、借地権だけでなく多くの権利で共通します。

理由は「借地借家法」による規定ではなく「民法」による規定のためです。

民法166条・167条によるもの

10年という時効期間は、下の2つの条文によって規定されています。

  • 民法166条
  • 民法167条(1項)

それぞれに書かれている内容をまとめると、下記の通りです。

民法166条 消滅時効がいつからスタートするか
民法167条1項 「債権は、10年行使しないと消滅する」という内容

166条の「いつからスタートするか」については「権利が発生したときから」となっています(正確な表現では「権利を行使できるときから」です)。

権利の発生とは、借地権の契約のことです。契約をした時点で常に権利が発生しています。

たとえば地主の側は「5月分の地代を請求する権利、6月分の…」と、日々新たな権利が発生しているわけです。どのように小さく区切った権利にしても「その権利が発生したときから10年」が時効となります。

主に地主側に適用される

借地権の消滅時効が適用される(影響する)のは、主に地主の側です。一番多いものは地代を10年間請求しておらず、その請求権が消滅したというパターンになります。例えば、下のようなパターンを想像してください。

  • 1990年~1991年の1年間、地代を取り忘れていた
  • その後、2001年になった
  • 10年経過したので、この1年分の地代はもうもらえない

「1年だけ地代を取り忘れることがあるのか?」と思うかもしれませんが、稀にあります。たとえば「親の跡を継いで地主になった」などです。

その底地権(地主としての権利)の相続でゴタゴタしていた場合、一年間の地代をもらっていなかったことに「相当経ってから気づく」ということはあります。実際にこのような相談が弁護士ドットコムなどの法律相談サイトでも寄せられています。

借り主側に時効が適用されることはあるのか?

これは理論上はあり得ます。しかし、実際にはほぼないと思ってください。理由を箇条書きすると下の通りです。

  • 借地契約で、借り手が持つ権利は「土地を借りること」である
  • その権利を「行使しない」ことはありえない
  • 1年間程度行使しないことはあっても、10年行使しないことはまずない

これは「レンタカー」で考えるとわかるでしょう。「レンタカーの申し込みをしたのに、借りずにそのまま放置する」ということはありえません。1日だけのレンタルならまだしも、複数年のレンタルで「いつまでも借りに行かない」ということはないでしょう。

まして借地契約は「圧倒的に高額・年数も長い・生活に関わる」ということで、契約したのに土地を借りずに終わることはありえないといえます。このため、借り主に時効が適用されることは「現実にはほぼない」のです。

「他の権利」で時効が来ることはないのか

例外的な契約でなければ、借り主が「他の権利」を手にすることはまずありません。他の権利とは「土地を借りる以外の権利」です。

「土地を借りる権利」については、上に書いた通り「消滅時効が来るまで行使しない」ということはありえません。しかし、他の権利なら「うっかり忘れたまま10年経過する」こともあり得るでしょう。

ただ、借地契約において、借り主がそのような「土地を借りる以外の権利」を手にすることはめったにありません。このため、先の段落で説明した通り「借り主の側に借地権の時効が適用されることはまずない」といえます。

地主に適用される時効は「地代の請求権以外」では何があるか

これも基本的には「他の権利はほぼない」といえます。たとえば「契約期間が満了したあとに、土地を返してもらう権利」を地主は持っています(定期借地権の場合)。

これも「10年請求しなければ権利が消滅する」わけです。つまり「契約期間が満了したあと、10年放置していたら土地が地主のものでなくなる」可能性があります。

しかし、当然ながらそのようなことをする地主はいないでしょう。「手続きを面倒くさがった」「1年間入院していた」などの事情で、1年間程度手続きをできないことはあり得ます。それでも10年はありえません。

つまり、借地権の消滅時効に関して、地主に適用される内容は主に「地代の請求権」となるわけです。

時効は3つのケースで中断される

借地権の消滅時効は、下の3つのケースで中断されます。

時効は、次に掲げる事由によって中断する。
一  請求
二  差押え、仮差押え又は仮処分
三  承認
Wikibooks「民法第147条」

上の3つの条件で中断されるのは、借地権の消滅時効だけではありません。他の時効でも同じです。

上の法律は借地借家法ではなく「民法」のものです。つまり、民法で管理される「民間のあらゆるやり取り」の時効に、上記のルールが適用される形になっています。

時効は「請求すれば止まる」

上の3つの条件の中に「請求」がありますが、これは文字通りの内容です。たとえば地代に関していえば「地主が請求をした時点」で、時効が止まります。

時効というと、強盗や殺人などの犯罪の時効のように「ずっと逃げていれば罪が無効になる」と勘違いする人もいるでしょう。しかし、借地権の時効に関しては、請求する側が1回でも請求すれば時効がリセットされるのです。

たとえば地代の請求についていえば「地主が10年間1度も請求しなかった」という状態になって、初めて時効になります。しかし、10年も請求しない地主などまずいません。

しかも、上の例で時効になるのは、あくまで「10年経過した分」のみです。たとえば「9年前の地代」については、まだ10年経過していないので、支払う必要があります。延滞金もついているので、相当な金額になるでしょう。

つまり、借地権の消滅時効というのは「現実に適用されるケースが少ない」のです。一応法的には存在するものの「そこまで待ってもらえることはない」といえます。

「差押え・仮処分」などでも止まる

これは「強い請求」というべきものですが、下の3つによっても借地権の時効は中断されます。

  • 差し押さえ
  • 仮差し押さえ
  • 仮処分

差し押さえと仮差押の違いですが、中身はいずれも同じです。差し押さえをするには「相手の財産調査」が必要になりますが、その調査が完了する前に行うのが「仮差押」です。

理由は、調査中に財産を処分されてしまうと困ることにあります。まずは処分できないように仮差し押さえをしておき、財産調査が完了したら正式に差し押さえをするという流れです。

仮差押・仮処分の違い

これは「対象が物か・人か」という点です。

  • 仮差押…物
  • 仮処分…人

不動産や自動車・現金などの「物」を押さえるのが仮差押です。仮処分は相手という「人間」に対して「○○をしてはいけない」など「特定の行為」を禁止します。

たとえば不動産を差し押さえせずに「売ることを禁ずる」という仮処分をしていたら「貸すのはOK」なのです。貸すことまで禁止したいなら、そのように決めた仮処分をするか、最初から物自体を押さえる仮差押にするか、といういずれかになります。

時効中断の「承認」とは何か

これは「借り手側が、その責任を認める」というものです。たとえばあなたが借地人(土地の借り手)とします。この場合、あなたには当然「地代の支払義務」があります。

しかし、この義務をあなたが認めず、地主も請求せずに10年経過したら、支払う必要がなくなります。逆に地主が忘れていようと、あなたが途中で支払義務を認めたら、支払う必要があるのです。

この義務についてもまた10年「あなたも地主も忘れている」状態になったら、時効となります。しかし、あなたが義務を認めたことによって「一度時効がリセットされる」ということです。

借地権の「契約期間」とは違う

借地権の消滅時効は「契約期間」とは違います。消滅時効はあくまで、ここまで書いてきたような「滞納分の地代の請求など」に対して適用されるものです。

借地権の期間は最初の契約時に決めるもので、消滅時効とは関係ありません。

建物取り壊しによる借地権の消滅

取り壊し

建物を取り壊すと、借地権は原則消滅します。しかし、再契約などで「事実上の継続」は可能です。主なポイントをまとめると下記のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

新たな契約期間は「旧法・新法」によって異な

再契約での借地期間がどうなるかは、その借地権が「旧法」か「新法」かによって異なります。それぞれのルールを簡単にまとめると、下の通りです。

旧法 堅固建物なら30年、非堅固建物なら20年と、自動的に決まる
新法 堅固・非堅固の区別はなく、一律20年以上になる(30年や40年など、より長い契約は自由)

上記のルールは「建物が消滅した場合の再契約」に限った話ではありません。普通の契約更新でも共通するルールです。

この点については、下の記事で詳しくまとめています。

再契約を必ずできるとは限らない

再契約は必ずできるとは限りません。あくまで「地主が承諾した場合」です。

災害で建物がなくなったという事情は確かに不幸なもので、同情すべきといえます。しかし、そこでまた新しい建物を建てたら、借地権は自動的に20年~30年程度延長されるということです。

つまり、地主からしたら災害が起きたというだけで、土地を自由に使えない期間がさらに20年~30年「強制的に」延ばされてしまうといえます。もちろん、その分地代が入るというメリットはありますが「せめて選ばせてほしい」とは、地主も思うでしょう。

「突然の災害で困る」のは、上のように地主も同じなのです。そのため、承諾するかどうかは地主次第となります。

地主が異議を唱える場合、2カ月以内に

地主は、借地権の再契約をしたくない場合、2カ月以内に異議を申し立てる必要があります。期間のカウントは「借り手が延長を申し出たとき」から始まるものです。「建物が滅失してから」ではありません。

上記のような区別はあるものの、ほとんどの借り手は「建物が滅失したらすぐ地主に相談する」ものです。このため、カウントがいつから始まるかについては、それほど意識しなくてもかまいません。ただ「2カ月」という数字は覚えておきましょう。

借地権消滅・税務

電卓と家の模型

借地権が消滅したときの税務では「立退料の扱い」が特に重要です。理由を箇条書きすると下記のようになります。

  • 税金は「収入があったとき」に払う(増える)もの
  • あるいは「支出があったとき」に減るもの
  • 借地権消滅時の収支は、大部分が「立退料」である

このため「立退料の扱いがどうなるか」が鍵となります。この点を解説していきましょう。

以下、それぞれ解説していきます。

3つの項目によって内容が変わる

立ち退き料の扱いは、下の3項目によって内容が変わります。

  • 借主か、貸主か
  • 個人か、法人か
  • 有償か、無償か

借主の場合(個人・法人の違い)

借主の場合、個人と法人で下のような会計処理になります。

個人 譲渡所得の収入金額
法人 益金(借地権譲渡益)

どちらも一言でいうと「利益」です。その利益の「正式名称が違う」だけです。

貸主の場合(個人・法人の違い)

貸主(地主)の場合、個人でも法人でも「土地の取得費」という仕訳になります。取得費とは「購入代金」のことです。

つまり、貸主の場合は「立ち退き料=土地の購入代金」という扱いになります。「自分の土地なのに、なぜ買うのか?」と思うでしょう。この点を解説します。

土地を「100%自分のものにするためのコスト」であるため

貸主(地主)にとって、借地権を握られているうちは、その土地を「100%自分のもの」とはいえません。土地の所有権(底地権)はあっても、使用権がないためです。

そのため、立ち退き料を支払って借地人に出ていってもらうことは「土地の権利を買い戻すこと」といえます。その目的で支払うお金なので「土地の購入代金」になるわけです。

無償返還の場合

立退料の支払いなしで借地権が消滅したら「無償返還」となります。この場合「個人・法人」「借主・貸主」でルールが変わります。

以下、それぞれのルールについて解説していきます。

個人借主…非課税

個人借主の「非課税」というのは納得しやすいでしょう。税金はそもそも「お金を儲けたときにかかるもの」だからです。

誰も儲けていない以上、誰にも課税されないのは当たり前といえます。

法人借主…特定のケースなら非課税

法人の借主は「条件に該当すれば非課税」となります。これはそれほど難しい条件ではありません。一覧にすると下の4つです。

  1. 借地権を設定したときに、将来無償で返還することを税務署に届け出ていた
  2. 契約時に「土地の価額に応じて地代を改定すること」を税務署に届け出ていた
  3. 土地を更地や簡易建物の敷地として使っていた
  4. 借地上の建物が老朽化し、借地権が自然消滅した

3つ目と4つ目については、このケースに該当するなら「何もしなくても非課税」といえます。万が一課税されても、後で異議を申し立てれば返還されます。

このため、特に重要なのは1つ目と2つ目の届出を、借地権の契約時に税務署に対して行うことです。あなたが法人として借り主になる場合は、この点のみ注意してください。

なぜ上記の条件を満たさないと課税されるのか

上記の条件を満たさなくても「そもそも利益がないのに、何で法人というだけで課税されるのか」と思うでしょう。これは「脱税の恐れがある」ためです。

法人は「人間でないのに口座を持ったり、別の法人の代表になったりできる特殊な存在」です。その分、各種の責任も重くなります。

これらの理由で上記のようなルールがありますが、本来「利益が出ていなければ課税されないのが普通」です。このため、上記の条件を満たせば、法人借主も課税はされません。

課税される場合は「寄付金」という扱い

上記4つの条件を満たせず、法人借主が課税されるときはどうなるか―。これは「寄付金認定」による「認定課税」となります。

一言でいうと「あまり課税されない」ということです。本来、借地を出ていく借主は「立ち退き料をもらえる」側になります。

つまり「お金を貰えるはずだった」のに、「それを放棄した」わけです。ということは、借主は貸主(地主)に対して、立ち退き料の分を寄付したといえます。

表現は寄付でも贈与でもかまいませんが、税務では「寄付金認定」となります。そして、ボランティア団体などに寄付するのと同様に「認定課税」を受けるのです。

寄付金も多少の課税を受けるのは「寄付による脱税を防ぐため」です。そして、立ち退き料については「貸主の側でもっと課税される」ので、それほど大きな税額にはなりません。

個人貸主…贈与税・所得税のいずれかが課税

個人貸主は課税されます。理由を箇条書きすると下の通りです。

  • 本来支払うはずだった立ち退き料を払わなくてよくなった
  • これは貸主にとって「利益」である
  • だから、普通の収益と同様に課税される

これは「得したから課税」という発想なので、借主の「寄付金として課税」というルールより、わかりやすいでしょう。そして、利益にもいくつかの種類がありますが、どんな種類の利益になるかというと、下記の通りです。

  • 受贈益
  • 一時所得
  • 給与所得

受贈益の場合「贈与税」がかかります。そして、一時所得・給与所得の場合は「所得税」という税目です。どちらにしても「税金はかかる」ということです。

法人貸主…損金算入していた分が戻ってくる

法人貸主の場合、個人貸主と違い「贈与税」はかかりません。専門的にいうと「借地権相当額の受贈益課税」はなしとなります。

しかし、借地権の契約をした時点で、土地の価値が下落した分を損金算入していることが、法人貸主では多いものです。その分は「借地の返還によって戻ってきた」わけなので、帳簿にプラスされます。

そのままだと課税される可能性がありますが、他の資産との調節によって非課税にすることは可能です。

まとめ

住宅街の更地

以上、借地権の消滅に関するルール・税務などについて解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

借地権の消滅・まとめ
  • 借地権の消滅事由は、主に「建物の朽廃」である
  • 地主の承諾があれば、建て替え&借地権の延長ができる
  • 承諾してもらえない場合も、裁判所に訴えればOKなことも
  • 災害で建物が滅失した場合は、基本的に借地権は消滅しない
  • 借地権の税務では、主に「立退き料」が焦点になる
  • 立退料の会計処理は、個人か法人か・借主か貸主かなどで変わる

借地権の消滅が災害では起こらない以上「突然権利が消滅して困る」ということは、まずないといえます。また、朽廃による建て替えなども、地主の許可さえあればできるため、法律的に難しいことはありません。

しかし、地主との関係が悪化していると裁判で建て替えを認めてもらうなど、複雑な展開になります。将来の契約更新時なども見据えて、地主との関係は良好に維持するようにしましょう(地主さんの場合、借地人との関係を良好にしましょう)。

【全国出張対応可能】【相談無料】借地権や底地について相談するなら、士業事務所と深く連携している業者がおすすめ!


借地権や底地は通常の不動産と違い、法律が深く関わるのが特徴。このため、法律に強くない一般の不動産業者では売却も買取もうまくできないのが実情です。

しかし、弁護士や税理士などの士業事務所と深く連携している業者なら安心。法律や税金の仕組みを100%理解し、借地権や底地のポテンシャルを最大限に引き出すことができます。このため、仲介でも買取でもあなたの物件を高値で売りやすくなるのです。

士業との連携に強い業者は複数存在しますが、もっともおすすめできるのは「クランピーエステート」。全国800以上の士業ネットワークを持ち、どのエリアの借地権や底地でも、有利な価格で売却・買取をしてくれます。

「売却はせずに相談だけする」のもOK。電話・メールのどちらでも無料相談が可能です。借地権や底地を売りたい方、悩みを相談したい方などは、まず気軽にクランピーエステートに相談していただくといいでしょう。

▼タップすると電話がかかります▼
0120-543-134

【24時間受付中】
無料査定依頼はこちら

RELATED POST