借地権の基礎知識

借地の相続と生前贈与の違いとは?親子間の名義変更だけでも税金がかかる?

自らが高齢になったとき、あるいは親御さんが高齢になったとき、借地の相続や生前贈与について考え始める人は多いでしょう。そのとき、特に下のような点が気になるかと思います。

この記事では、上記の4つの点を中心に、借地の相続と生前贈与について解説していきます。自身や親御さんなどが借地権を持たれていて、その引き継ぎについて考えている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

借地の相続と生前贈与の違いは?

相続と贈与の話し合いをする家族のイメージ

まず、借地の相続と生前贈与がどう違うかをまとめると、下のようになります。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

死後に譲るのが相続、生前に譲るのが生前贈与

借地の相続と生前贈与の一番の違いは「タイミング」です。

相続 親などの「死後」に、借地権を譲る
生前贈与 親などが「生きているうち」に借地権を譲る

より簡単に書くと、下の通りです。

  • 相続…死後
  • 生前贈与…生前

この区別は、借地以外の権利や財産でも同じです。

贈与と生前贈与の違いは?

両者の違いは下の通りです。

  • 贈与の方が「大きなカテゴリ」である
  • 生前贈与は「贈与の一種類」である
  • 贈与の中に「生前贈与・遺贈」の2種類がある

生前贈与と遺贈は、どちらも贈与です。ただし、これも相続のときと同じく「タイミング」が違います。

  • 生前贈与…生きているうち
  • 遺贈…死後

「死後だったら、相続と同じではないか?」と思うでしょう。この点も解説します。

相続と遺贈の違い

両者の違いは、遺言があるかないかです。

  • 相続…遺言が「ない」
  • 遺贈…遺言が「ある」

つまり「相続は消極的、遺贈は積極的」といってもいいでしょう。自分から財産を「あげに行く」のが遺贈です。そうではなく「死んだら自動的に配分される」というのが相続です。

相続では相続税、生前贈与では贈与税がかかる

借地権の相続・生前贈与では、かかる税金も違います。それぞれ下の税金がかかります。

  • 相続…相続税
  • 生前贈与…贈与税

これはほとんど「文字通り」なので、特に難しいことはないでしょう。気になるのは「どちらの税金が高いか安いか」かと思います。この点を解説していきます。

一気に財産を譲るなら、相続税の方が断然安い

財産を一気に譲る場合、相続税の方が断然税金が安くなります。理由は、どんな相続でも最低3600万円までは非課税だからです。

これは「基礎控除」と呼ばれるルールで、下の計算式の金額が非課税となります。

3000万円+(600万円×法定相続人の人数)

見ての通り、3000万円は絶対に非課税です。続いて、相続が起きるということは「相続人が必ず1人はいる」わけです。このため、カッコ内の部分は最低でも「600万円」となり、合計で3600万円が非課税になるということです。

「法定相続人」でなければ「3000万円」になるが…

上のルールは正確には「相続人」ではなく「法定相続人」となっています。これは具体的には「配偶者・子ども・親兄弟」などです。

これらの法定相続人に該当しない「友人・恋人」などが相続人になる場合、600万円の基礎控除はなくなります。この場合の基礎控除は「3000万円のみ」です。それでもかなりの高額が非課税になることは間違いありません。

同じ金額で贈与をすると、税金はどうなるか

上の例では、最低でも(法定相続人でなくても)3000万円は非課税となりました。借地権の価値が3000万円だったら、相続税はゼロ円ということです。

では、これが生前贈与で贈与税になると、税額はいくらになるのでしょうか。結論は「1195万円」です。

  • 相続税…0円
  • 贈与税…1195万円

このように、同じ3000万円の借地権を譲るのに、税額が約1200万円も変わってしまうわけです。

この金額はどのような計算で出たのか

まず計算式を書くと下のようになります。

計算式 (借地権価額-基礎控除額)×贈与税率-贈与税控除額
数字を当てはめたもの (3000万円-110万円)×50%-250万円

計算の手順を書くと、下記の通りです。

  1. まず、110万円が控除される
  2. これで3000万円が「2890万円」になる
  3. 2890万円での贈与税率は「50%」
  4. 2890万円の50%は「1445万円」
  5. 50%の税率では、250万円が控除される
  6. 1445万円-250万円で、1195万円

これが「1195万円」の根拠ですが「一気に財産を譲る場合、相続税より贈与税の方が断然高くなる」ことを、理解していただけるでしょう。

生前贈与は「毎年110万円ずつ」なら非課税

ここまでの内容を読むと「生前贈与は税金が高くなるから、しない方がいい」と思うかもしれません。しかし、税金が高くなるのは「一気に財産を譲った場合」です。

生前贈与は「毎年110万円までは非課税」となります。こうして毎年少しずつ贈与していく方法を「暦年贈与」というのですが、これを活かせば贈与の方が税金が安くなることも多いのです。

暦年贈与と相続の組み合わせがベスト

例えば借地権と他の財産も含めて、5000万円の遺産が発生するとします。この場合、相続税の基礎控除があっても、法定相続人の人数が1人だと「1400万円」が課税対象になります。この場合、相続税の控除だけでは、税金をゼロにはできないのです。

このため、暦年贈与も合わせることになります。1400万円なら、110万円の贈与を13回繰り返すわけです。

1人に対して行う場合は「13年」になりますが、複数の子どもなどに分散して贈与する場合は、子供の人数だけ回数が少なくなっていきます。たとえば子供が4人いたら、約3年で全額贈与できます。

このように、特に子供(を中心とした相続人の人数)が多いときには、暦年贈与と相続を組み合わせることで、かなりの財産を無税で譲れます。遺産の節税対策としては、こうした「合わせ技」がベストということです。

借地権の贈与を親子ですると課税される?

税金

親子間で借地権の贈与をする場合、課税されるケース・されないケースの両方があります。似たようなケースでも、地代を支払うかどうかなど「わずかな違い」で課税されるかどうかが変わるため、注意が必要です。

以下、課税されるケース・非課税のケースを両方説明していきます。

以下、それぞれ解説していきます。

親が借りている土地に子供が家を建てる

まず、親が地主から土地を借りているとします。その借地に子供が家を建てる場合、非課税です。これは、国税庁のサイトに明記されています。

親の借地権を子供が権利金や地代を支払うことなく無償で使用した場合には、借地権の使用貸借となりますが、借地権の使用貸借による借地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われていますので、子供に贈与税が課税されることはありません。
親の借地に子供が家を建てたとき(国税庁)

上記の内容を箇条書きで要約すると下のようになります。

  • 親が借りている土地に子供が家を建てるのは「使用貸借」
  • 使用貸借とは、ペンや本などでも行う「普通の貸し借り」のこと
  • 使用貸借では、その権利や物の価値は「ゼロ」として扱われる
  • そのため、この場合の借地権の価額も「ゼロ」となる
  • 価値がゼロのものには、税金はかからない

上記のような理由から、非課税になるということです。もちろん「価値がゼロ」というのは、あくまで「使用貸借」をしている間です。

借りた状態で親が死んだら相続になるため、相続税がかかるという点に注意してください。

親が所有している土地に、子供が家を建てる場合

先ほどは、親が「借りている」土地について解説しました。ここでは、親が「所有している」土地について書きます。

つまり、親が地主で子供が借主になるということです。この場合、契約時の権利金や、その後の毎月の地代を払っているかどうかで課税のルールが変わります。

以下「払う・払わない」の両方のケースについて解説していきます。

権利金・地代を払わない…非課税

まず、親に対して一切何も払わない場合は、非課税となります。理由は、最初に説明した「親が借りている土地」のときと同じく「使用貸借になる」ためです。

権利金も地代も支払わないということは、それはよくある「親子間の貸し借り」です。親子間で車などを貸し借りしても課税されないように、土地の貸し借りをしても課税されません。

権利金・地代を払う…片方だけなら課税

逆に親に対して権利金や地代を払ってしまった場合、「どちらか片方だけ払う」と課税対象になります。理由は、片方でも払った時点で、使用貸借ではなくなるためです。

使用貸借でなくなった以上「得している分」については贈与税をかける必要があります。得した分は「利益」であり、税金は利益に対して課するものだからです。

片方だけ払った場合、それぞれ下のような利益を受けたとみなされます。

権利金だけ払った 地代を免除されているため「地代分が利益」とされる
地代だけ払っている 権利金を免除されたため「権利金分が利益」とされる

実際、これが赤の他人の取引だったら「片方だけ免除する」ということはめったにないでしょう。使用貸借でなくなった以上、たとえ親子でも「赤の他人同士の取引」と見なされるので、「片方だけ払うと、もう片方の分で課税」となるのです。

両方払った場合は?

両方払えば非課税です。正確には、土地を利用している子供が払う「贈与税」が非課税となります。

理由は、権利金も地代も払った以上、子供は「何も親からプレゼントされていない」からです。贈与税とは簡単にいうと「プレゼントされた人にかかる税金」といえます。

(もちろん、普通のプレゼントとは違い、年間110万円を超えるような巨額のプレゼントにかかる税金です)

赤の他人のように権利金・地代を両方払っている以上、この子供は「親からプレゼントをもらったとは言えない」わけです。このため、贈与税がかかることはありません。

金額が相場より安かったらどうなるか?

これは課税対象になります。その相場より安い金額分に課税されることがほとんどです。

理由はシンプルで、その分が「親からプレゼントされた分」とみなされるためです。

「相当の地代」を支払えば、権利金なしでも非課税

ここまで書いてきた通り「権利金なしで、地代だけ払う」という場合は、本来贈与税の課税対象になります。しかし「相当の地代」を払うことで、権利金なしでも非課税になります。

相当の地代とは

これは、簡単にいうと権利金も含んだ「やや高めの地代」です。具体的には下のような基準が決まっています。

その土地の自用地としての過去3年間の平均相続税評価額に、約6%を乗じた金額

少々長いので、箇条書きで書くと下のようになります。

  1. まず、その土地の「相続税評価額」を見る
  2. その過去3年分の平均金額を出す
  3. その金額に約6%を掛ける

もっと簡単にいうと土地価格の6%です。このように簡単にいえるのは、下のような理由からです。

  • 「相続税評価額」は、大体その土地の値段である
  • 市場価格とは多少のズレがある
  • しかし、後で「6%」という小さい割合になる以上、それほど大きな違いではない
  • また「過去3年分」についても、3年で大きな変動はない

こうして考えると、上の説明に書かれている「相続税評価額」や「3年分の平均」などは「無視」していいわけです。そして、無視すると「土地価格の6%」という、簡単な計算式になります。

「相当の地代」は、なぜ高めになるのか

これは「権利金の免除をなくす」ためです。そもそも、相当の地代は払わなければいけない(課さなければいけない)というものではありません。

あくまで贈与税を払いたくない場合に支払うものです。そして、贈与税を免れるためには「贈与=プレゼント」をなくせばいいのです。

プレゼント=相手に対する特典を無くすには、親子間でいうと「権利金も地代も、他人のように厳しく徴収する」ということです。このため「相当の地代=権利金の分も含む=通常の地代より高くなる」といえます。

ここまでも書いている通り「権利金を地代とは別に取っている」なら、地代を高くする必要はありません。「相当の地代」でなく「通常の地代」でOKです。

相当の地代でない「通常の地代」とは?

これは「権利金の分が含まれていない、普通の地代」です。一般的に下の計算式で出されます。

土地の価額×(1-借地権割合)×6%

これは簡単にいうと「地主の持ち分×6%」です。カッコ内の「借地権割合」というのは、借主の持ち分です。そして「1=100%のこと」から借地権割合を引いたのが「地主の持つ割合」です。

土地の値段に地主の持つ割合をかければ、地主の持ち分が出ます。それに6%を掛ける式なので、上の式は「地主の持ち分×6%」と単純化していえるのです。


このように、親子間の借地の贈与では「権利金」が特に重要なポイントとなります。借地の権利金について詳しく知りたい場合、下の記事をご覧ください。

借地権の生前贈与で、地主への承諾料は必要?

木型の家とお金をやり取りするイメージ

「借地権を生前贈与するとき、地主に承諾料を払わなければいけないのか?」という点は、特に気になるところでしょう。これについてポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

生前贈与では承諾料が必要

借地権の生前贈与には、地主の承諾が必要です。そして、大抵は地主に承諾料を払うことになります。

地主がお金を要求しなければ承諾料は不要ですが、大抵は要求されます。そのため「承諾料も必要」と思っておく方がいいでしょう。

相続では不要だが、遺贈では必要

「生前贈与で承諾料が必要なら、遺贈にすればどうか?」と思うでしょう。「相続なら承諾料が不要なので、死後の贈与=遺贈にすればいいのでは?」ということですね。

しかし、これもNGです。相続では確かに承諾料が不要ですが、遺贈では必要になります。

なぜ遺贈では承諾料が必要なのか

これは相続と違い「意図的な行為」のためです。相続は「親などが死んだら自然に発生するもの」です。これは狙って発生させられるものではありません。

また、相続をする相手についても指名できません。配偶者・子供などの「法定相続人」が、自動的に権利を持ちます。

相続する相手を指名するのが遺贈である

上のように書くと「遺言状で相続人を指名できるのでは?」と思うでしょう。実は、これが「遺贈」なのです。相続とはあくまで「まったく何もしないで、財産が自動的に移動するもの」を指します。

「死亡によって仕方なく発生する自動的な移動」については、それを止める権利が地主にはありません。そのため、相続については承諾料が不要なのです。

一方、遺贈は「借主が特定の相手に借地権を譲る」ので、その相手が信用できる人間かどうか、地主が判断する権利があります。変な人に借地権を譲られたら、後々地主も困るからです。

そのため、遺贈については地主の承諾が必要であり、通常は承諾料も必要になります(地主が無欲な人で、承諾料を要求しない場合は不要となります)。

借地権の名義変更で贈与税はどうなる?

書類にサインする男性の手

「相続とか贈与ではなく、ただ名義変更するだけならどうか?」と考えている人もいるでしょう。「借地権の名義を親から子に移すだけ」ということですね。

「これなら贈与税がかからないかもしれない」と考えている人もいるかと思います。この点についてポイントをまとめると、下記の通りです。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

無償で名義変更をしたら、それは「贈与」になる

借地権の名義変更を無償ですると、それは「贈与」とみなされます。相続・生前贈与でいうなら「生前贈与」です。

なぜ贈与になるかというと本来、お金を出して買い取る借地権を無料でもらったからです。贈与とはカタカナで「プレゼント」のことですが、贈与税とは「プレゼント全般」に対してかかる税金といえます。

年間110万円を超える贈与には、贈与税がかかる

もちろん、普通のプレゼントに贈与税はかかりません。これは「年間110万円未満」だからです。逆に、110万円を超えるような指輪などをプレゼントすると、会計処理を工夫しない限りは贈与税がかかります(申告していない人も多くいますが)。

ここでは指輪を例に出しましたが、たとえば婚約指輪など「社会通念上、高額でも妥当である」と判断される場合は、課税されません。もちろん、婚約指輪ならすべて非課税とはならず、たとえば5000万円などの指輪は大抵の場合、課税されます。

指輪などの貴金属にしても、借地権などの不動産にしても、何かをプレゼントしてもらい、それが年間110万円を超えていたら贈与税の対象になるのです。

名義変更をせず「借地権を貸すだけ」なら非課税

実は、親の借地を「贈与」にせず、子供が使う方法があります。

  • 借地権の名義変更をしない
  • 親の名義のまま、子供が土地を使う

これだけで完全に非課税となります。理由は「使用貸借」という扱いになるためです。

普通の貸し借りである「使用貸借」なら非課税

使用貸借とは「普通の貸し借り」のことです。たとえば、学校で教科書を友達に借りるとき、通常は対価を払いません。

同じように、親が子供に長期的に車を貸す、自宅の一室を何年も貸すというのも、対価をとらないことがほとんどです。このような「普通の貸し借り」まで課税していたら、税務署の仕事も煩雑になる上、国民の反発も招きます。

そのため、使用貸借については課税されないのです。名義変更をしなければこの使用貸借になるため、贈与税がかからないということです。

権利金・地代などを一切支払わないこと

使用貸借と認定されるためには条件があります。それは、権利金・地代などの支払いを一切しないことです。

ここまで書いてきた通り、使用貸借とは日常生活の中に多くある「無償の貸し借り」です。もし片方が対価を受け取ったら、無償の貸し借りではなくなってしまうので、使用貸借に該当しません(内容によりますが、イメージでいうと「事業の貸し借り=レンタル事業」になります)。

このため、お金のやり取りは一切してはならないのです。普通は「親子間でも真面目にお金を払う方が税務署に評価される」と考えるかもしれませんが、実は逆になります。

払うなら、完全に他人と同様の金額で払う

もし払うなら、権利金も地代も「他人と同じ水準の金額」で払いましょう。こうすれば、借地権を「プレゼント」されていないのはもちろん、割引などの特典も何も受けていないわけです。

そのため、「何も贈与されていない」ということで、贈与税はかかりません。ただ、お金を受け取る親の側に別の税金がかかることがあります。

親が得た「不動産の利益」に課税されることも

上のやり方だと、親は他人に借地権を転貸したときのように「不動産によって利益を得る」ことになります。これは普通の不動産投資家の事業と同じなので、その利益に対して課税されます。

税金の種類は「所得税」です。給与所得でなく「事業所得」になりますが、税金のかかり方など、イメージとしてはサラリーマンの方々が払っている所得税とほぼ同じと考えてください。

なお、これらの「親子間での借地権の名義変更」については、下の記事でも詳しく解説しています。

まとめ

家の模型と虫眼鏡とお金のイメージ

以上、借地の相続と生前贈与の違いについて解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

借地の相続と生前贈与の違い・まとめ
  • 死後に起きるのが相続、生前に起こすのが生前贈与
  • 相手を指名するのが生前贈与、しないのが相続
  • 生前贈与なら贈与税、相続なら相続税がかかる
  • 一気に財産を譲る場合、贈与税だと税金が高くなる
  • 生前贈与は毎年110万円ずつの暦年贈与をするべき
  • 生前贈与と相続を組み合わせると、かなりの金額が非課税に

特に暦年贈与のルールを知ると、財産を子孫に譲る行為は、亡くなるかなり前から準備しておかないとできないことがわかるでしょう。「できない」ということはありませんが、理想的な遺産相続をするには、最低でも5年程度かけて準備する必要があるのです。

このようにしっかり準備された相続は、節税になるだけでなく「死後に子供たちが争わない」「煩雑な事務手続きに追われない」という点でも大変良いものです。

自らの死期が近づいてきたと感じるのであれば、残されるお子さんや配偶者、お孫さんなどのためにも、できるだけ借地の相続や生前贈与の準備をしていただくのがいいでしょう。

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