借地権の基礎知識

借地権を担保にローンを組むことはできる?登記・時価の評価はどうなる?

建物のリフォームでお金が必要になったときなど「借地権や、借地権の付いた建物を担保にしてお金を借りたい」と思うこともあるでしょう。そのとき「借地権は担保になるのか?」という点が気になるかと思います。

結論をいうと、借地権を担保に入れることは可能です。この記事では、借地権の担保について下のような内容を説明していきます。

この記事を読んでいただくことで、借地権を担保とする資金調達について、詳しく理解していただけるでしょう。

借地権を担保にしてローンを組むことは可能

住宅ローンの契約書

不動産担保ローンでお金を借りることは、借地権によっても可能です。これについてポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

借地権を担保にして融資を受けるのはやや難しい

当然ながら、借地権は所有権より弱い権利です。このため、借地権を担保にして銀行などから融資を受けるのは、やや難しくなります。

ただ、何でも「ないよりはマシ」です。銀行が提供するカードローンなら、無担保でも最高限度額が1000万円というものが多くあります。

それを考えれば、たとえ借地権でも不動産の担保がある分、かなり高額の融資を受けやすくなるといえるでしょう(もちろん、最終的にはその人のクレジットヒストリーも含めた総合的な信用度で決まります)。

正確には「借地権」でなく「建物」に担保が設定される

ここまでは「借地権を担保にする」と書いてきました。しかし、正確には借地権でなく「借地上の建物」を担保にします。

これは借地権の知識がある人ならよく理解しているでしょう。そもそも「借地権自体が、ほとんどのケースで登記されていない」ためです。

登記されていない権利に抵当権は設定できません。そのため、登記されている建物の方に抵当権が設定されるのです。

登記されていないのに、なぜ借地権があるのか?

これは「借地権がなければ、他人の土地の上に建物を建てることはできない」からです。

  • あなたが、自分の建物を登記している
  • その建物が「他人の土地の上」にある

この2つの事実から「あなたはその土地の借地権を持っている」と主張できます。そうでなければ、勝手に建物を建てられた土地の所有者(地主)が黙っていないためです。

いわば上記の2つの事実が「状況証拠」となり、借地権が証明されるのです。意外かもしれませんが、借地権はこのように「借地権があるとしか考えられない」という考え方で、認定されます。

これはあくまで「登記に関する話」です。一応、民間レベルなら「契約書」という証拠もあります。しかし、法務局が認定する「登記」によって借地権を証明しようとすると、上のような考え方になるということです。

借地権が登記されていれば、それに抵当権を設定することもあり得る

借地権は一応登記もできます。ほとんどのケースでは実行されないだけで、法律的には登記できるのです。

もし登記をしていたら、その借地権に対して抵当権を設定できる可能性があります。ただ、借地権だけで抵当権を設定することはまずなく、「建物の所有権・土地の借地権」の両方に設定されると考えるべきでしょう。

地主の許可は不要

借地権を担保として差し出すことについて、地主の許可をもらう必要はありません。また、連絡も不要となっています。

ただ、後々トラブルになることを避けるため、連絡だけはしておいた方がいいケースもあります。連絡した際「承諾料が欲しい」といわれても、法的に必要ない以上、支払う義務はありません。

ローンの支払いができず、競売になったら地主の承諾が必要

担保ローンは普通の住宅ローンと同じく、毎月返済をしていきます。この返済ができなくなったら、その借地権&建物を銀行が競売にかけるわけです。

この競売は「借地権の譲渡(売却)」と同じく、地主の承諾が必要になります。地主の承諾なしで競売を始めたら、競落した人からクレームが来るため、先に地主の承諾をとることが必要です。

もちろん、このあたりは銀行や金融会社から事前に指導されるでしょう。そのため「承諾をとらないまま競売に入る」ということはありえません。

しかし、たとえば最初に借地権を担保に入れることを連絡していなかった場合など、地主が承諾してくれない可能性があります。後々このようなことがあるので、地主とのコミュニケーションは密に取っておく方がいいのです。

「担保に入れることを連絡して承諾料を請求されるのは嫌だ」という場合、連絡する書面に「承諾料の支払い義務はないので支払わない」ということを、暗に匂わせるような文面を入れておくといいでしょう。

補足…法律ではどの条文に書かれているか?

上記の「競売では地主の承諾が必要」という内容は、民法612条・借地借家法20条に書かれています。公益財団法人・不動産流通推進センターが下のように解説しています。

借地権の譲渡には地主(借地権設定者)の承諾が必要なので(民法第612条)、もし地主が承諾をしないということになれば、競落人は、借地借家法第20条の規定に基づいて、裁判所に地主の承諾に代わる許可の裁判を求めることになろう。
借地人の倒産による借地上の建物の競売と借地権等の行方(公益財団法人・不動産流通推進センター)

法律的により正確な情報を知りたい方は、それぞれの条文をご参照ください。

借地権担保ローンを提供している会社

借地権でもOKの不動産担保ローンを提供している会社は、主に下の4社があります。

  • SBIエステートファイナンス
  • 株式会社アサックス
  • 株式会社アビック
  • トラストホールディングス株式会社

SBIエステートファイナンスは、文字通り「SBIグループ」という点で信頼性が高いといえます。株式会社アサックスは東証1部上場企業で、不動産業界・金融業界では有名な大手企業です。

株式会社アビックやトラストホールディングス株式会社は、上場はしていないものの業歴も長く、業界では高い知名度を誇っている優良企業です。

借地権の担保評価はどのくらいになる?

家の模型と電卓を持つ男性

借地権の担保評価については、一律のルールや相場がありません。しかし、実際の融資事例はいくつか公開されています。

それらの事例からわかることは、「通常の価値の半分」が評価のおおよその基準になるということです。なぜそう言えるのか、実際の事例から紹介していきます。

実際の融資事例

不動産担保ローンを提供するある金融会社さんのサイトで、下のような事例が公表されていました(著作権に配慮し、表現を可能な限り変更しています)。

物件所在地 東京都M市
物件種別 一戸建て
利用用途 居住用
構造 木造2階建て
建築年 1993年
築年数 20年(2013年当時)
抵当権設定(先客) 地方銀行500万円(残債200万円)

どんな物件かを一言でいうと、住宅ローンが200万円残っている、築20年の木造住宅です。

上記物件での担保評価

結論をいうと500万円融資可能と、金融会社は判断されたそうです。しかし「地主の承諾が得られなかった」ことにより、否決となりました。

地主の承諾を得られなかったものの、金融会社が500万円と判断した以上、この事例での借地権の担保評価は「500万円」だったと言っていいでしょう。

「通常の価値の半分」が評価の基準

上記の事例では、金融会社が「借地権不動産なので通常不動産の半額評価」と記載しています。もちろん、すべての金融会社が同じルールで相場を決めているわけではありません。

しかし、融資実績が多くある金融会社がこの基準を採用していることや、わかりやすさから考えても「通常の半分の価値」というのは、一つの目安になるといえます。

借地権の担保登記をするときの3つのポイント

家の模型と書類とパソコン

借地権に担保を設定する場合、下の3つのポイント(必要な場面・必要な理由・ルール)を理解しておくといいでしょう。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

借地権を担保登記する状況

借地権を担保登記(担保設定)する主な状況は、下の2つです。

  • 建て替え・リフォームを行う
  • 建物(&借地権)を売却する

それぞれ「誰が担保登記をするか」が異なります。

建替え・リフォーム 借地人
建物・借地権の売却 新しくその建物・借地権を購入する人

それぞれ、なぜ担保を登記するのかを説明します。

担保登記をする理由

理由は、どちらも「お金がないから」です。建て替えの方は「リフォーム費用がないから融資を受ける(借りる)」というのはわかるでしょう。

2つ目の「売却」の方は、なぜ融資を受けるのかわかりにくいかもしれません。これは下のような理由です。

  • 買い手は、その建物と借地権がほしい
  • しかし、現金で買う余裕がない
  • だから、住宅ローンを借りたい
  • 住宅ローンの担保として「これから買う建物・借地権を設定する」

つまり「買ったらすぐ担保を設定するから、この建物を買わせてほしい」と銀行にお願いするわけです。この原理は「マイホームを新築するときの住宅ローンの受け方」と同じです。

マイホームの新築でも「建てたらすぐ担保を設定する」「だから、家を建てさせてほしい」とお願いします。「建てたら」が「買ったら」に変わるだけということですね。

担保登記による融資期間のルール

借地権を担保に登記して融資を受ける場合も、融資期間(返済期間)があります。この期間のルールは借地権の有効期間を超えられないというものです。

これは当然で、借地権を担保に融資を受けられるのは「その人が借地権を持っているから」です。有効期間が切れて「権利を持たない状態」になったら、借地権を担保にしようにもできません。

通常、融資の返済期間は「この金額ならこのくらいの年月で完済してほしい」という基準で、期間が決まります。しかし、借地権を担保にする場合、それに加えて「借地権の有効期間」が考慮されるということです。

定期借地権の担保でも融資を受けられる?

2つの木製の家の模型

定期借地権も普通借地権・旧借地権と同じように、これを担保にして融資を受けられます。基本的なルールも旧借地権・普通借地権と変わりません。

しかし「他の借地権以上に、期限を意識しなければいけない」という点は異なります。この点について詳しく解説していきます。

他の借地権以上に、期限を意識しなければいけない

定期借地権は文字通り「定期で権利が消滅する借地権」です。旧借地権や普通借地権にも一応の期限はありますが、その厳密さが違います。

旧借地権・普通借地権 大抵は延長できる(地主の側に「正当事由」がない限り)
定期借地権 本来延長できない(地主と合意がとれれば別)

「正当事由」とは、借地権の更新(延長)を地主が拒否するだけの正当な理由のことです。借り手以上に、地主の方が「切実にその土地を必要としている」と証明する必要があります。

地主は土地が「余っている」わけですから、これほど「切実に土地が必要」ということは、あまりありません。つまり、旧借地権や普通借地権では「大半のケースで、期限が来ても借地権を延長できる」のです。

一方、定期借地権は「期限が来たら契約が終了するのが原則」です。地主が延長に合意してくれれば別ですが、合意してもらえなければ必ず返還しなければいけません(普通借地権でなく定期借地権を選んで契約した以上、これは借り手にとっても当然の義務となります)。

このように、定期借地権は「期限に関するルールが、他の借地権より厳しい」のです。このため、定期借地権を担保にして融資を受ける場合は、融資の返済期間に関しても、特に厳しくなると理解して下さい。

まとめ

1万円札と家の形のブロック

以上、借地権の担保設定についてまとめてきました。最後に要点を整理すると下記の通りです。

借地権の担保設定・まとめ
  • 借地権を担保にしてローンを組むことは可能
  • 所有権がある普通の物件よりは審査が厳しくなる
  • 担保価値は通常の不動産の半分程度が目安
  • 担保登記が必要になるケースは、借主では建て替え・リフォームなど
  • 借地権(付き建物)を買う人の場合、その購入費用のために担保設定をすることも
  • 旧借地権・普通借地権・定期借地権のいずれも融資を受けられる
  • 原則、融資期間が借地権の有効期間より長くなることはない
  • 特に定期借地権は期限について厳しくなる

借地権の担保は「評価が多少低くなる」「審査に時間がかかる」などの欠点はあるものの、審査に通りさえすれば、融資を受けることは可能です。融資が必要なケースで担保が他にない場合は、借地権の担保ローンを取り扱っている金融機関などに、一度相談してみるといいでしょう。