借地権の基礎知識

借地権付き建物の売却価格はどう決まる?かかる税金と計算の方法は?

借地権付き建物を売却するとき、下のような疑問を持つことが多いでしょう。

  • 価格はどう決まるのか
  • どんな税金がかかるのか
  • 個人間で取引する場合、契約書はどう書けばいいのか

それぞれ結論を書くと下のようになります(それぞれクリックで詳細にジャンプします)。

価格はどう決まる? 借地権の価格+建物の時価
かかる税金は? 主に「譲渡所得税」のみ
契約書の書き方は? 無料のひな形をダウンロードして記入

この記事では上記の3点を中心に、借地権付き建物の売却についてまとめていきます。借地上の建物の売却を検討している方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

借地権付き建物の売却価格はどう決まる?

家の模型と価格相場のイメージ

借地権付き建物を売却するとき、価格がどのように決まるのか解説すると、下のようになります。

  1. 「借地権の評価額」が目安になる
  2. 借地権の評価額の計算方法
  3. 「建物」の評価額も別で計算
  4. 建物の価格は、現況で大きく変わる
  5. 最後に「借地権・建物の価格」を合計する

以下、詳しく説明します。

「評価額」が目安になる

借地権は相続税・贈与税の対象となります。これらの税金を課するとき、税額を決めるために「評価額」を出します。「評価額×税率」で、税金が決まるわけです。

この「相続税評価額・贈与税評価額」が、売却価格の一つの目安になります。国が公式に「この借地権の価値はこれだけである」と認めているためです。

借地権の評価額の計算方法

借地権の評価額は、下の計算式で出せます。

路線価×面積×借地権割合

それぞれの?明をすると下記の通りです。

路線価 そのエリアの1㎡当たりの価格。国税庁のサイトでわかる
面積 そのまま
借地権割合 路線価のうち、何割が借地権の価値となるか

もし借地権がなく「ただの土地」だったら「路線価×面積」で、シンプルに評価額を出せるわけです。しかし、借地権である以上「すべてが自分の土地」ではありません。

そのため評価額も小さくなります。そのとき「何割が借地権の分か」を示すのが「借地権割合」です。これも路線価と同じく、国税庁の公式サイトで確認できます。

「建物」の評価額も別で計算

上に書いたのは「借地権」の評価額です。借地権付き建物を売却するときは、文字通り「借地権+建物」で売ります。つまり、両方の評価額を合計して参考にします。

建物については劣化度合いにもよるので、評価額だけで価値が決まるわけではありません。しかし、評価額は「国が決めた価値」なので、重要な参考データの1つです。

「固定資産課税台帳」を見ればわかる

建物の評価額を調べるのは簡単で「固定資産課税台帳」を見るだけです。建物の所有者であれば、市区町村の役場でもらえます(1通数百円です)。

そこに評価額が書かれているので、その金額を見るだけです。自分で計算する必要はありません。

建物の価格は、現況で大きく変わる

建物の売却価格は、土地以上に「現況」に大きく左右されます。土地(借地権含む)は劣化しませんが、建物は劣化するためです。

評価額では1000万円の建物でも、わざと破壊したり汚したりすれば、実際に売る時の価値が100万円程度になってしまう、ということもあるでしょう。

このため、建物の価格を決める時には、不動産会社や不動産鑑定士の立ち会いが必要です。

不動産会社の出す価格は当てになるのか

これは、複数社から出された価格なら当てになります。1社だけでは「安く買い叩くために不当な価格を告げている」という可能性もあるでしょう。

そもそも、土地でなく建物の場合「絶対に正しい価格」は存在しません。国が決める評価額は、上にも書いた通り「実際の汚れや劣化」などを計算できていないためです。また「隣家に問題のある人物が住んでいる」などの要素も、一切考慮されません。

不動産会社が出す価格の場合、このような点も考慮されます。しかし、これはこれで「民間人がビジネスとして出す価格」なので、やはり絶対に正しいとはいえません。

ただ、多数の会社から出された見積価格が近いようなら「ほぼ正しい市場価格」といえます。

不動産鑑定士にも依頼するとベスト

国と不動産会社の「中間」に存在するのが不動産鑑定士です。鑑定士が出す金額は、評価額のように杓子定規なものではなく、不動産会社よりも公的な信頼性のあるものです(不動産鑑定士は国家資格のため)。

ただ、これもやはり「個人の鑑定」なので、必ずしも正確とはいえません。税務署なども「ある程度は正しい」と評価してくれますが、絶対に認めてくれるわけではないのです。

ここでもやはり「複数の鑑定士」に依頼するのがベストといえます。

  • 複数の不動産会社
  • 複数の不動産鑑定士

両者の意見をすべて合わせて出された価格なら「ほぼ正しい価格」といえるでしょう。

最後に「借地権・建物」の価格を合計する

ここまでは、借地権・建物の価格の出し方を別々に解説してきました。この2つの価格を合計すれば「借地権付き建物」の価格になります。

借地権の価格はほぼ固定されているため、価格を上下させるのは建物といえるでしょう。「できるだけ高く売りたい」ということであれば、建物の価値を高めるリフォームなどが有効です。

ただし、リフォームの内容によっては、金額の割にあまり効果がないこともあります。売却前のリフォームは専門家によく相談するようにしましょう。

借地権付き建物の売却でかかる税金は?

コインとお札と家の模型

かかる税金については、要点をまとめると下記の通りです。

  1. ほぼ「譲渡所得税」のみ
  2. 「印紙税」もかかるが、金額は小さい
  3. その他の税金はかからない
  4. 固定資産税を日割りで計算する
  5. 譲渡所得税の計算方法

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

かかるのは譲渡所得税

借地権付き建物を売却したとき、かかる税金はほぼ「譲渡所得税」のみです。これは「所得税・住民税」を合わせた呼び方となっています。

つまり、厳密に分ければ税金は2つあるのですが、所得税にしても住民税にしても両方「利益にかかる税金」です。そのため、性質は同じということで「譲渡所得税」と一括りにされます。

「印紙税」もかかるが、金額は小さい

借地権付き建物の売却では「印紙税」もかかります。しかし、この金額は微々たるものです。

具体的には、5000万円以下の売買金額なら「200円~1万円」です。金額別の印紙税を一部まとめると、下のようになります。

100万円超・500万円以下 1000円
500万円超・1000万円以下 5000円
1000万円超・5000万円以下 1万円

このように、一番多い金額帯の「100万円~5000万円」の場合は、印紙税が「1000円~1万円」ということです。普段の買い物で1万円は高いでしょうが、1000万円~5000万円の建物を売っての1万円なら、ほとんど気にする金額ではないでしょう。

その他の税金はかからない

不動産の売買に関しては、その他にも多くの税金があります。しかし、借地権付き建物の売却でかかる税金は、「譲渡所得税・印紙税」以外にはありません。

ここでは「よくある税金」について、それぞれなぜかからないのかを解説していきます。

不動産取得税 これは買い手が払う
登録免許税 これも買い手が払うのが一般的
固定資産税 年1回払うもので、売買には関係ない。ただ、この日割り計算は、買い手とともにする必要がある
相続税・贈与税 相続でも贈与でもないので、関係ない(ただし、時価より明らかに安い価格で売ったら贈与とみなされることも)

こうしてみると、もともと不動産の売買にかかる税金は「意外と少ない」と実感できるでしょう。

売る側 譲渡所得税・印紙税
買う側 不動産取得税・登録免許税
両方で分担 固定資産税

上記のようになります。これが売買でなく贈与・相続だったら少し変わりますが、むしろ項目は少なくなります。

最後の「固定資産税の分担」がわかりにくいと思うので、この点を説明しましょう。

固定資産税を日割りで計算する

固定資産税は、年1回、4月1日に課税されるものです。この課税の対象者は「1月1日時点の所有者」となります。

つまり、借地権付き建物の売却では「売る日までの分は、確実に売り手が支払う」ことになります。たとえ1月1日に売却するにしても、その時点ではまだ所有者だったためです。

仮に1月1日に売却したら、固定資産税の負担割合は下のようになります。

  • 売り手…1/365
  • 買い手…364/365

これは極端な例ですが、日割りのイメージが湧きやすいでしょう。

「日割は面倒だから月割」はアリか?

「日割の計算は面倒なので、月割にしたい」と思う人もいるかもしれません。これも、親しい間柄だったら問題ないでしょう。

ただ、一般的には日割りで行うのが慣例です。専門家も下のように書いています。

不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます。
住宅購入時における固定資産税等の清算(All About)

このため、他人相手の売買だったら慣例に従い、日割り計算にするべきでしょう。

借地権付き建物の売却でかかる税金は、ほとんどが譲渡所得税です。このため、譲渡所得税の計算方法を理解すればOKといえます。ここからは、その計算方法を説明していきましょう。

譲渡所得税の計算方法

家の模型とノートパソコン

上の段落でも書いた通り、借地権付き建物の売却でかかる税金のほとんどは「譲渡所得税」です。そのため、この税金の計算方法を解説していきます。

  1. 計算式
  2. 「取得費」がわからない場合は?
  3. 「譲渡費用」に含まれる支出は?
  4. 「税率」はどう決まる?

以下、それぞれの説明です。

計算式

譲渡所得税の計算式は下記の通りです。

売却金額-(取得費+譲渡費用)×税率

それぞれの単語の意味は下の通りです。

売却金額 そのまま
取得費 その借地権付き建物を手に入れるのにかかったお金(場合によっては数十年前の支払い)
譲渡費用 売却にかかったコスト・諸費用
税率 「短期譲渡」か「長期譲渡」で変わる

売却金額については解説不要のため、その他の単語について補足していきます。

取得費がわからない場合は?

これは「売った金額の5%」です。国税庁も「取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。」と書いています。

借地権付き建物は、親などが数十年借地を借りて住んでいたというケースも珍しくありません。そのため、その長い期間に契約書などがなくなり、取得費がわからないことは多くあります。そのため、このような計算方法もよく使われます。

譲渡費用に含まれる支出は?

譲渡費用は「売却にかかった支出」をすべて含めます。譲渡費用についても、国税庁が「こういうものが譲渡費用になります」と一覧をまとめています。原文は長いので、簡単にして一覧にすると下記の通りです。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 立ち退き料
  4. 取り壊し費用
  5. 違約金
  6. 名義書換料

それぞれ誰に払うのかも一覧にすると、下のようになります。

仲介手数料 不動産屋
印紙税 法務局
立ち退き料 入居者(建物を賃貸していた場合のみ)
取り壊し費用 解体業者(更地で売却する場合のみ)
違約金 地主・入居者(それぞれとの契約より早く契約解除・立ち退きを要求する場合)
名義書換料 地主

それぞれの金額はケースバイケースですが、一番高くなるのは「取り壊し費用」ということが多いでしょう(更地にして売却する場合のみですが)。

「税率」はどう決まる?

譲渡所得税の税率は「その物件を入手してからの年数」で決まります。

5年以下 39.63%
5年超 20.315%

5年が境目になっているのは、この区切りで下の2つに分かれるためです。

  • 5年以下…「短期」譲渡所得
  • 5年超……「長期」譲渡所得

短期だと税率が高くなるのは「投資家の転売に課税するため」です。転売があまりに加熱するとバブルが起きてしまうことが理由といえます。

金額は関係ないのか?

普通の所得税と違い、譲渡所得税は基本的に金額が関係ありません。ただ、例外として「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。

先ほど「5年超だと税率が安くなる」ことを書きましたが、10年超だと金額によってさらに安くなるのです。

6000万円以下 14.21%
6000万円超 20.315%

下段の6000万円超の「20.315%」というのは、先ほど書いた「5年超」の税率と同じです。つまり、5年だろうが10年だろうが「6000万円を超える部分」については、税率は変わりません。

一方「6000万円以下」であれば、10年を超えると「14.21%」と、税率が下がります。大体6%安くなるということです。

「6000万円以下の住宅ならほぼ平均的だし、10年所有すればバブルにつながるようなこともないし、税率を軽減しよう」ということです。

その他にも、居住用の不動産なら「3000万円特別控除の特例」というのもあります。このように一定の条件がつくと「金額によって税率が変わる」こともありますが、基本的には「金額でなく年数で決まる」と思ってください。

借地権付き建物の売買契約書の書き方は?

契約書の画像

借地権付き建物を売りに出し、契約がまとまったら「売買契約書」を作成します。この書き方のポイントをまとめると、下記の通りです。

  1. 売買契約書の形式は自由
  2. 不動産会社が提供する雛形を使うのがベスト
  3. 「売買の目的物の表示」は見やすいレイアウトに
  4. 「売買代金および支払方法」に書く内容
  5. その他に書く内容

それぞれ詳しく説明していきます。

売買契約書の形式は自由

これは借地権付き建物に限った話ではありませんが、売買契約書の形式は特に決まっていません。基本的には「当事者同士が納得していればOK」となります。

ただ、当然ながら契約である以上、細部まで正確に詰めておかないと後々トラブルが起きる可能性があります。そのため、ある程度「売買契約書に書くべき内容」は決まっているものです。

不動産会社が提供する雛形を使うのがベスト

借地権付き建物の売買契約書の雛形は、多くの不動産会社が無料で抵抗しています。WordやExcel、PDFなど様々な種類で配布されているので、自身が編集しやすい形式をダウンロードして使うのがいいでしょう。

他の書類では司法書士や行政書士が作成したひな形が多く見られます。しかし、借地権付き建物の売買契約書に関しては、不動産会社のものが多いという印象です。

ある程度実績のある不動産会社が作成しているものであれば、信ぴょう性についても問題ありません。ただ、不動産の売買は動く金額も大きいため、書類のチェックだけでも司法書士などの専門家に依頼するようにしましょう。

(もちろん、作成からすべて任せるのが一番確実です)

「売買の目的物の表示」は見やすいレイアウトに

不動産を売買するときは「売買の目的物の表示」という情報を書く必要があります。これは「この不動産を売買する」というターゲットを明確にするものです。

書き方は自由だが、レイアウトする方が見やすい

この「目的物の表示」についても、書き方は特に決まっていません。しかし、一番情報が複雑で、かつ重要な部分なので見やすくする方が自分のためでもあります。

見やすくレイアウトすると、下の画像のようになります。

売買契約書
借地権付建物売買契約書サンプル(株式会社・東昭エンタープライズ)

それぞれの段にどのような内容を書くのかを解説します。

借地権の存する土地

「借地権の存する土地」の欄には、下の内容を書きます。

  • 所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積

これらは登記簿謄本に書かれているものを、そのまま書き写せばOKです。

借地権

「借地権」については、下のような内容を書きます。

  • 借地面積
  • 借地権の種類
  • 目的
  • 土地所有者(住所・氏名)

目的については「堅固・非堅固建物所有を目的とする」という文章を書き、(堅固・非堅固)と選択できるようにしておくと、どちらでも使えます。すでにどちらの建物かわかっている場合は、片方だけを記入してもかまいません。

建物

「建物」については、下の内容を書きます。

  • 所在地
  • 家屋番号
  • 種類
  • 構造
  • 床面積

これらも「借地権の存する土地」と同じく、登記簿謄本に書かれている内容です。

特記事項

その他、何か特記事項がある場合はこの欄に書きましょう。内容が多く、1つの欄では足りないという場合は、別の紙を用意しましょう。

(売買契約書の形式は自由なので、何枚になってもかまいません。ただ、お互い読みやすくなるように、特記事項もできるだけ短くまとめましょう)

「売買代金および支払方法」に書く内容

これも書き方は自由ですが、「売買の目的物の表示」のあとには「売買代金および支払方法」を書くのが多いパターンです。ここには下のような内容を書きます。

  • 売買代金
  • 手付金
  • 内金
  • 残代金
  • その他

それぞれの意味を書いていくと下の通りです。

売買代金 そのまま
手付金 契約が正式に成立する前に受け取るお金。これは売買代金の一部になる
内金 回数を分け「1回目は○月○日までに○○万円」と、期日・金額・回数を決める
残代金 主に売買代金から手付金を引いた金額
その他 手付金の解除期限、譲渡承諾解除期日など

基本的に、特別な内容はありません。「代金がいくら」というのは子供でもわかる内容ですし、内金も要は分割払いのことです。手付金の仕組みも社会人なら簡単に理解できるでしょう。

その他に書く内容

「売買の目的物の表示」「売買代金および支払方法」を書いたら、後は「規約」のような形式で、ルールをひたすら書いていきます。「規約」というのはわかりやすく例えたもので、カードを発行した時についてくる説明書に、長々と書かれている「利用規約」と同じような書き方だと思ってください。

ここを自力で全部書くのは大変なので、テンプレートの文章をほぼそのまま使うのがいいでしょう。大抵は法律に則った「当たり前のこと」が書かれているので、個別に工夫する内容は特にありません。

一応、日付や金額などを入力する部分は、独自の数字を入れる必要があります。そこのみ注意して、全体の文章についてはテンプレートをそのまま利用しましょう。

このような書類の作成に慣れていない場合や、作成途中で不安が生じた場合は、迷わず司法書士などの専門家に相談しましょう。事務所によっては初回30分程度の無料相談で対応してくれる可能性もあります。

まとめ

家が売れたイメージ

以上、借地権付き建物の売却について解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

借地権付き建物の売却・まとめ
  • 価格は「借地権の価格+建物の価格」で出す
  • 借地権の価格は、国が出す路線価・借地権割合などで大体決まっている
  • 建物の価格は評価額と現況で判断する
  • 税金はほぼ「譲渡所得税」のみ
  • 譲渡所得税は「建物を所有してから5年以下・超」で変わる
  • 印紙税もあるが高くて1万円程度の少額
  • 契約書はひな形をダウンロードして記入

特に重要なのはやはり「高く売ってくれる不動産会社を探す」ことです。税金の計算はルールが決まっている以上、誰がやっても最終的な金額は変わりません。

そのため、損益を左右するのは「建物を高く売れるかどうか」です。借地権付き建物の売却は権利が複雑で難しいものですが、借地権に強い不動産会社なら、高値で売れることも多くなります。

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