借地権の基礎知識

定期借地権の地代の決め方は?相場の目安・計算方法を解説!

借地権にはいくつかの種類がありますが、その中の1つに「定期借地権」があります。定期借地権での契約を考える時、気になるのは地代の決め方でしょう。

結論を書くと、定期借地権の地代に明確な相場はありません。しかし、分譲住宅など物件の種類が限定されていれば、ある程度の相場が存在するものです。

ここでは「定期借地権とは何か」という基本から、厳密な地代の決め方まで、幅広く説明していきます。

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定期借地権とは?

定期借地権の内容を説明すると、下のようになります。

  1. 更新がない。期限が来たら借地を返還する
  2. 契約期間が「50年以上」という条件

以下、それぞれの詳しい説明です。

更新がない。期限が来たら借地を返還する

通常の借地権(普通借地権)には、更新があります。期限が来ても、借り主が「まだ借りたい」といえば、更新できるのです。

地主が更新を拒否するには「正当事由」が必要です。正当事由がない限り、いつまでも「土地を借りられたまま」となります。

この点、定期借地権では「期限が来たら、更新なしで確実に借地を返還してもらえる」というのが利点です(地主にとっての)。

契約期間が「50年以上」という条件

定期借地権の契約期間は「50年以上」となっています。これより短い期間で契約をしても、定期借地権は認められません。普通借地権になるため、借り主が「まだ借りたい」といえば、地主は更新に応じるしかないのです。

定期借地権の地代の決め方・2つのポイント

契約がまとまり握手をする二人

定期借地権の地代の決め方のポイントをまとめると、下の2点となります。

  1. 決まった計算式はなく、需要と供給で決まる
  2. 物価・税率の変動を反映できる内容にしておく

それぞれ詳しく説明していきます。

決まった計算式はなく、需要と供給で決まる

定期借地権の地代には、決まった計算式はありません。基本的には需要と供給によって決まります。東証1部上場企業の「東建コーポレーション株式会社」のサイトでは、下のように書かれています。

定期借地権での土地の賃貸について、地代収入がいくらになるという算出式はなく、貸し手と借り手の合意、需要と供給のバランスで決められます。
定期借地権Q&A(東建コーポレーション株式会社)

ここから先、「一般的な相場」なども書いていきますが、最終的には「合意が取れるならどんな地代でもOK」と考えてください。

物価・税率の変動を反映できる内容にしておく

日本に限らず、資本主義国の物価は年々上昇していきます。「昔は1円が大金だったのに、今は小銭の最小単位になってしまった」というのを見ても、物価が歴史の中で大きく上昇したことを実感できるでしょう。

(1円というお金の価値が下がったということは、逆に物の価値=物価が上がったということです)

このように、物価が変動すれば同じ1万円でも価値が変わります。そのため「地代10万円」と決めていても、それが物価の変動を反映できなければ、どちらかが損をするわけです。

(大抵は物価が上昇して10万円の価値が下がるので、地主の側が損をします)

このため、物価上昇率に合わせて地代も変更する必要があるのです。

同様に、固定資産税・都市計画税の税率やルールも変動する可能性があります。これらの変動も反映できるような地代のルールにしておきましょう。

分譲住宅なら「近隣マンションの管理費+駐車場料金」が相場

住宅地

定期借地権が設定された不動産にも、多くの種類があります。そのうち、分譲住宅についてはわかりやすい地代の決め方の例が示されているので、それを紹介しましょう。

東証1部上場企業による相場

先ほど引用した東建コーポレーション(東証1部上場企業)の記事では、定期借地権の地代相場を下のように書いています(引用ではなく要約)。

「定期借地権付き分譲住宅」では、下の2つの合計

  • 近隣マンションの管理費
  • 駐車場料金

「定期借地権付き分譲住宅」という条件なので、分譲住宅とは何かを解説します。

分譲住宅とは

分譲住宅とは「分譲地に建設・販売される住宅」です。東証1部上場企業の飯田グループホールディングスの(株)飯田産業は、下のように説明しています。

分譲住宅地にいくつも同じような形で建てられ、分けて販売されるのが「分譲住宅」
そもそも「分譲住宅」「建売住宅」とは?(株式会社飯田産業)

上の説明でイメージが浮かぶ人も多いでしょう。欧米風のおしゃれなデザインで統一された家が並ぶ中の一軒、というイメージです。

このような分譲住宅が定期借地権によって建てられている場合、先に書いた通り「近隣マンションの管理費+駐車場料金」が相場ということです。

定期借地権の地代・厳密な決め方

電卓と家の模型

ここまで説明した内容より厳密な決め方としては、「田原都市鑑定株式会社」が下のように説明しています。

土地価格、固定資産税、都市計画税、建物建築費、建物建築費の借入金返済額と支払金利、建物の賃料収入、必要諸経費、プロパティマネジメントフィー、建物所有権者の利益・投下資本の回収等を考えて定期借地権の地代を評価せざるを得ない。
定期借地権の地代(田原都市鑑定株式会社)

まず、項目を一覧にすると下のようになります。

  • 土地価格
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 建物建築費
  • 建物建築費の借入金返済額と支払金利
  • 建物の賃料収入
  • 必要諸経費
  • プロパティマネジメントフィー
  • 建物所有権者の利益
  • 投下資本の回収

それぞれ「なぜ考慮するのか」を簡単にまとめると下の通りです。

土地価格 高い土地を貸すなら、地代も高くなる
固定資産税 これは地主が払わないといけないので
都市計画税 上に同じ
建物建築費 これは主に借主側の事情。建築費が高いほど、その後に高い地代がかかり続けると不利になる
建物建築費の借入金返済額と支払金利 上に同じ。月々のローンの支払いが多いと、高い地代を払えない
建物の賃料収入 これも借主側。高い収入が見込めるなら高い地代でもいい
必要諸経費 これは両方。地主側は主に専門家の依頼報酬。借主側はアパマン・店舗の建設にかかった諸経費など
プロパティマネジメントフィー 借り主側。空室へのテナント誘致や賃料の滞納督促・クレーム対応などのあらゆる業務を管理会社に委託した場合の費用(委託しなければゼロ)
建物所有権者の利益 これは借り主側の事情(というより希望)。地代が高いほど利益は出にくくなる
投下資本の回収 これは双方。地主は「土地を買ったときの値段」を考え「このくらいの地代でないと回収できない」と計算。借り主側は建物の建設費用などから計算

上記のように、双方の事情や希望が入り混じって、お互いが妥協できる地点(需要と供給の一致点)で、定期借地権の価格が決まります。

一般的な借地権の地代の決め方

家の模型とコイン

ここまでは「定期借地権」に絞って、地代の決め方を説明してきました。定期借地権にこだわらない場合、借地権全般の地代の決め方は、下のような相場になっています。

  1. 住宅地…固定資産税の3~5倍
  2. 商業地…固定資産税の5~8倍

上記はあくまで大雑把な目安であり、定期借地権以外の借地権でも、明確な地代の相場はないと理解してください。以下、上記の2点を詳しく解説していきます。

住宅地…固定資産税の3~5倍

これは、日税不動産鑑定士会のデータなどから出されている数値です。同会による「東京23区の平均地代相場」は、住宅地では「固定資産税の4.3倍」となっています。

他地域では3倍や5倍のケースも見られるため、これらを統合して「3~5倍」とされているわけです。

(データの出典など、詳しくは下の記事をご覧ください)

商業地…固定資産税の5~8倍

商業地はエリアによって相場が大きく変動します。東京はもともと固定資産税が高いため「地代相場=固定資産税の4倍程度」です。

東京の商業地が全国平均より低倍率になるのは「固定資産税が高い」ことにあります。「固定資産税の何倍」という数値は、元の固定資産税が大きいほど小さくなるものです。

東京と違い地方は固定資産税が安いため、逆に「固定資産税の何倍」という倍率が大きくなります。

まとめ

電卓で計算する人
以上、定期借地権の地代の決め方について解説してきました。最後に要点を整理すると、以下の通りです。

定期借地権の地代の決め方・まとめ
  • 定期借地権の地代には、明確な相場がない
  • 基本的に双方の需要と供給によって決まる
  • 分譲住宅なら「近隣マンションの管理費+駐車場代」が1つの相場
  • 定期でない普通の借地権なら、公租公課倍率法で決めることも多い
  • 住宅地なら固定資産税の3~5倍、商業地なら5~8倍が目安

定期借地権は普通借地権と比べて事例が少ないため、適正な地代を決めるには専門家への相談が欠かせません。弁護士・税理士・不動産鑑定士など、ケースに応じて力になってくれる専門家に相談するようにしましょう。

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