借地権の基礎知識

土地を貸す際の地代・更新料の算定方法~相場・目安金額はある?~

土地を貸す際には、毎月借り主から地代を受け取り、更新時には更新料を受け取ります。この算定方法を知りたいという地主の方は多いでしょう。

結論を書くと、それぞれの算定方法は下の通りです。

この記事では、上記の2点を中心に「土地を貸す際の地代・更新料の算定方法」を解説していきます。特に土地の貸出を検討している地主の方に、参考にしていただけるでしょう。

地代…4つ+αの算定方法がある

家の模型と電卓・ペン

土地を貸す際の地代の算定方法は、下の4つ+αがあります。

  1. 公租公課倍率法
  2. 取引事例比較法
  3. 積算法
  4. 収益分析法
  5. 不動産鑑定(+αの方法)

不動産鑑定は、プロの鑑定士に依頼するものです。これが+αという理由は「他の4つの方法と鑑定士の経験から判断する」ことにあります。

以下、これらの算定方法について見ていきましょう。

公租公課倍率法

公租公課倍率法とは「税金×倍率」で、地代を決める方法です。税金はほとんどのケースで固定資産税が使われます。そのため「固定資産税×倍率」と考えてください。

問題は、この倍率がいくらかです。一般的には「3%が目安」とされています。

3%が目安とされる理由

理由は多くありますが、特によく引用・紹介されるデータは、下の3つがあります。

判例(東京高裁S59.6.20) 約3倍
日税不動産鑑定士協会 3.81~4.35倍(東京23区のみ)
田原拓治氏の分析 2.0~2.6倍

法的かつ公的に一番力があるのは、1つ目の「判例」です。「3%」という相場はこの判例から形成された部分が大きいでしょう。

「日税不動産鑑定士協会」のデータについて

2つ目の「日税不動産鑑定士協会」のデータは「東京23区のみ」という点がネックですが、住宅地・商業地の両方でデータが出ているのがメリットです(上の幅は両者を混ぜたものです)。

両方を分けて、それぞれの倍率の幅を出すと下のようになります。

住宅地 4.25~4.35倍
商業地 3.81~4.05倍

それぞれ幅があるのは「調査時点」が違うためです。いずれも低い方が「2012年1月1日」のもの、高い方が「2015年1月1日」のものです。

なお、日税不動産鑑定士協会とは「税理士・不動産鑑定士の両方の資格を持っている専門家の団体」です。税務と鑑定業務の両方のプロ集団による統計ということで、信頼性は高いといえます。

田原拓治氏の分析

田原拓治氏とは、裁判鑑定で有名な不動産鑑定士の方です。裁判鑑定とは、地代や更新料などをめぐって裁判になった時に、それに決着を付けるための鑑定です。

通常の不動産鑑定はビジネスなので、その不動産鑑定士の「私情」が入ることもあります。めったにないことですが、地主や借主、あるいは不動産業者などの誰かとつるんで、「一部の人や会社に都合のいい鑑定」をする可能性もゼロではありません。

このため、通常の不動産鑑定士というだけでは、100%信用しきることはできないのです。一方、裁判鑑定士である田原拓治氏の場合、その鑑定や極めて公正かつ正確であると期待できます。

(氏の鑑定を疑うということは、日本の司法を疑うということです)

このような権威・信頼性のある鑑定士の方なので、田原氏の分析は随所で参考にされているのです。

全体的には「約3倍」とされる

上記の3つのデータをまとめると「2.0~4.35倍」とかなりの開きがあります。ただ、この中間は「3倍」です。

また、判例でも「約3倍」が支持されたことから「公租公課倍率法=固定資産税の3倍」と広く言われています。実際の地代の計算はもう少し正確にする必要がありますが「最初の目安をつける」には十分役立つ指標といえるでしょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は「周辺の貸し土地の地代と比べる」というものです。この方法は、上の公租公課倍率法と比較して「そのエリアの土地の条件をリアルに反映しやすい」という点で、信頼性の高い手法です。

反面「そもそも、周辺の借地の取引事例をどう集めるのか」という問題があります。土地の売買だったら一般人でもアクセスできるデータベースを国土交通省が提供していますが、「借地」に関してはそのようなデータベースがありません。

不動産会社がある程度のデータを持っているが…

個人ではわからないため、不動産会社に相談することになります。しかし、不動産会社もそのエリアのすべての借地の取引事例を把握しているわけではありません。

  • 自社が扱った案件
  • 他社と情報共有をしている案件

上記2つがわかるのみです。提携していない他社が扱った案件については、不動産会社でもわかりません。

地方の田舎は取引事例が少ない

取引事例は、借地でも土地の売却でも、地方の田舎の取引事例がかなり少なくなります。過疎地だと過去数年で0件ということも珍しくありません。

このような地域では「取引事例比較法を使おうとしても使えない」というケースもあります。

拡大して考えれば「他都道府県の似たような地域の取引事例を応用する」という手もあります。ただ、これは現地での生活経験がないと「本当に似たような環境なのか」ということが明確にわからないでしょう。そのため、同じエリアでなければ原則使えないといえます。

積算法

積算法は「土地を貸して得たい利益と、コストを合わせて地代を決める」という方法です。

  • このくらい稼ぎたい
  • コストがこのくらいかかる(これを借り主に負担してほしい)

上記の2つを合わせて、地代を決定するわけです。課題は、1つ目の「このくらい稼ぎたい」をいくらにするかでしょう。

「期待利回り2%」が相場

結論を言うと「土地の価格の2%を年間で稼ぐ」というのが相場です。短くいうと「期待利回り2%」です。計算式にすると下のようになります。

年間地代=更地価格×2%+必要経費

必要経費は主に「固定資産税」です。土地は一度貸し出してしまえば、ほとんど必要経費はかからないためです。

一応借り主を管理する「管理費」はかかります。しかし、滞納などがなければ地主としてもやることがないので、コストもかからないでしょう。

そう考えると、上の計算式はさらに簡単に下のように書くことができます。

地代=土地の値段×2%+固定資産税

先ほど更地価格と書いていた部分を「土地の値段」としました。こうするとわかりやすいでしょう。

収益分析法

収益分析法は「借主が出せるだろう利益にコストをプラスして地代を出す」方法です。これは上の積算法ともよく似ています。

両者の違いは「地主・借主のどっちの利益から計算するか」です。

算定方法 どっちの利益から?
積算法 地主
収益分析法 借主

それぞれ言葉で表現すると下のようになります。

積算法 ○○万円くらい稼ぎたいから、この地代にしよう
収益分析法 借り主のAさんは○○万円くらい稼げるはずだから、この地代にしよう

どちらが合理的かはケースバイケースです。ただ、全体的には「収益分析法」の方が取引がまとまりやすいといえます。

理由は「相手の事情」を考えているためです。積算法は「自分の事情」から考えているので、借り主のニーズとマッチするとは限りません。

収益分析法は、収益分析の正しさが命

「収益分析法」という名前の通り、この算定方法では「借り主の収益をどれだけ正しく分析できるか」がカギになります。これが間違っていたら、算出した地代も狂ったものになってしまいます。

たとえば、予想収益が大き過ぎたら、借り主は「こんなに稼げませんよ」と怒るかもしれません。逆に小さ過ぎたら、借り主は「この金額でいいんですか?」と内心思うでしょう。内心喜びながら、平静を装って「まあ、そのくらいが相場でしょうね」というやり取りをする可能性があります。

収益分析法はプロのアドバイスが必要不可欠

土地を貸す際の地代の算定方法の中でも、特に収益分析法はプロのアドバイスが欠かせないものといえます。

  • 駐車場にしたらいくら儲かる
  • アパートにしたらいくら儲かる

このようなシミュレーションを、素人がするには限界があるためです。仮に正しい計算をできたとしても、相手側(借り主側)が信用しないでしょう。「高い地代を払わせるために、こんな収益分析をしているんだ」と思われる可能性があります。

このため、収益分析法を採用するときは、信頼できる不動産会社や不動産鑑定士に相談するようにしましょう。

不動産鑑定(+αの方法)

4つの算定方法の+αとして、不動産鑑定士に依頼するという方法があります。鑑定士はここまで書いてきた4つの方法に、自分の経験や感覚を加えて判断するため、「+α」として分類しました。

信頼できる不動産鑑定士を知っていれば、ここまで紹介した4つの算定方法を知らなくても「鑑定士に丸投げ」でもOKとなります。もちろん、鑑定士の話をよく理解するためには、4つの算定方法についても知っておく方がいいでしょう。しかし「知らなくても地代の決定はできる」ということです。

地代の不動産鑑定の相場

地代を不動産鑑定士に算定してもらう場合、鑑定費用がいくらかかるかという点が気になるでしょう。これについては、多くの不動産鑑定士が採用している「基本報酬額表」というものがあります。

この表では、鑑定費用は「その宅地の価格」によって変動します。「土地価格が高いほど、鑑定費用も高くなる」ということです。

なぜ土地価格によって鑑定費用が変わるのか

これは「不動産鑑定士の責任が重くなる」ためです。当然鑑定士はどんなときでも真面目に仕事をしてくれます。

しかし、鑑定の精度を高めるには、するべき調査が多くあります。たとえば上で紹介した4つの方法の中の「取引事例比較法」を考えればわかるでしょう。

「借地の取引事例」というのは、鑑定士や不動産業者でも把握しづらいものです。それを把握すればするほど正確な地代を出せるようになります。そうした努力を「どこまでするか」という点が重要になるわけです。

土地価格が高い場合は、1%の誤差でかなりの金額差になるため、上記のような努力を徹底する必要があります。逆に土地価格が安い場合は、数%の誤差があっても大した金額差が生まれないため、基本的な鑑定をするだけでも十分ということです。

土地の価格別・鑑定費用の相場

先にお話しした報酬額表の中で、土地を貸す際の地代に関わる部分だけ見ると、土地の価格別に下のようになります。

土地価格 鑑定費用の相場
~500万円 18万1000円
~1000万円 21万1000円
~2000万円 29万6000円
~5000万円 43万7000円
~1億円 55万9000円

途中の「3000万円」などの価格帯をカットしていますが、大体の相場の感覚を理解していただけるでしょう。

更新料…「借地権価格の5~10%」が1つの相場

1万円札の上にある家の模型

土地を貸す際の更新料の相場は「借地権価格の5~10%」が1つの相場となっています。この段落では、この相場の根拠や算定方法をまとめていきます。

以下、詳しく説明します。

専門家の説明

土地を貸す際の更新料について、法律事務所と不動産会社の説明をまとめると下のようになります。

事務所・会社名 説明している更新料の相場
内藤寿彦法律事務所 借地権価格の5%程、(東京のみ)更地価格の3%程
みずほ中央法律事務所 借地権価格の5%程度
有限会社ミトミ 借地権価格の5~10%(更地価格の3~6%)
株式会社 大坂不動産事務所 借地権価格の5~10%程度
株式会社 新青土地コーポレーション 借地権価格の5~10%程度

以下、それぞれの簡単な補足を加えていきます。

内藤寿彦法律事務所

「内藤寿彦法律事務所」では、土地を貸す際の更新料の相場について、下のような内容を説明しています。

  • 東京都内なら「更地価格の3%」といわれることがある
  • 「借地権価格の5%」という主張もある(こちらの方が多い)

東京以外の地域でも適用できるという点で、2つ目の「借地権価格の5%」の方が相場、というべきでしょう。

みずほ中央法律事務所

不動産・相続・離婚などの案件を幅広く扱う「みずほ中央法律事務所」では、土地を貸す際の更新料の相場を「借地権価格の5%程度」と書いています。

有限会社ミトミ

東京都の不動産会社「有限会社ミトミ」は「更新料の相場の目安は更地価格×3~6%」としいます。これは、ここまで紹介した2つの法律事務所の相場とは異なります。

異なる点は「借地権価格」ではなく「更地価格」になっていることです。「更地価格の約60%が借地権価格」なので、更地価格は借地権価格より大きいのです。

大きいものの3~6%なので、こちらの方が金額の大きな相場(具体的には最大2倍)となります。低い方の「3%」については、「借地権価格の5%」と同じ意味です。

※「更地価格×60%×5%」をすると、「更地価格×3%」になるため。

まとめると、有限会社ミトミの算定方法では「更新料=借地権価格の5~10%」となります。

株式会社 大坂不動産事務所

大坂不動産事務所(「坂」の字はこれで正しい)は、更新料の算定方法を「借地権価格×5~10%」としています。これも上の有限会社ミトミと同じ数値です。

2つの不動産会社がこうした相場を示しているということは「5~10%」という相場にも一定の信頼性があるといえます。

株式会社新青土地コーポレーション

株式会社・新青土地コーポレーションも「更新料の基準 = 借地権価格 × 5~10%前後」と書いています。

こうして比較していくと「法律事務所は5%」「不動産会社は5~10%」と説明する傾向があるようです。

借地権価格とは

借地権価格とは文字通り「借地権の価格」です。借地権は一つの権利なので売ることができ、売れる以上「価格」が付いています。この点は「ゴルフ会員権」などと同じです。

借地権価格の出し方

借地権価格の出し方(計算式)は下の通りです。

更地価格×借地権割合

それぞれの意味は下の通りです。

更地価格 土地の値段のこと
借地権割合 「土地の価値の何割を借地権が占めているか」という割合。国が決めるもので、30~90%の間

この意味に従って、上の計算式を簡単に書き直すと下のようになります。

土地の値段×30~90%

たとえば1000万円の土地だったら「300万円~900万円」が借地権価格となります。

借地権割合が「30~90%」という根拠

これは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」というサイトを見るとわかります。

赤坂の地図

上の画像は、赤坂の路線価図と評価倍率表です。オレンジで囲んだ部分に借地権割合が書かれています。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

路線価図・評価倍率表「東京都港区・赤坂1」

このように、A~Gのアルファベットそれぞれに、借地権割合が振られています。これが30~90%というのが根拠です。

東京の住宅地の借地権割合は60~70%が多い

30~90%では、幅が広すぎて困る人もいるでしょう。そのため、もう少し絞り込まれた目安をあげると、東京の住宅地では「60%~70%が多い」とされています。商業地では80%~90%です。

ここで東京の全地域の評価倍率表を見せることは不可能なので、専門家の説明を紹介します。よつば総合法律事務所の説明では「東京都の住宅地では60~70%程度になることが多く、商業地では80~90%程度になることが多い」という内容が書かれています。

借地権価格の早見表

上のように「借地権価格=更地価格の30~90%」となります。更地価格(土地の値段)ごとにこの計算を早見表にすると下記の通りです。

更地価格 借地権価格
1000万円 300万円~900万円
2000万円 600万円~1800万円
3000万円 900万円~2700万円
5000万円 1500万円~4500万円
1億円 3000万円~9000万円

最大で3倍の開きが出るのであくまで目安ですが、借地権価格はこのような金額になると考えて下さい。

土地の価格ごとの更新料相場・早見表

上の「借地権価格の早見表」に、更新料の計算式を当てはめれば「更地価格ごとの更新料の早見表」ができます。

あくまで相場ですが、早見表は下記の通りです(先ほどの表の「借地権価格」の安い方に5%、高い方に10%を掛けています)。

更地価格 更新料の相場
1000万円 15万円~90万円
2000万円 30万円~180万円
3000万円 45万円~270万円
5000万円 75万円~450万円
1億円 150万円~900万円

上記のように、かなりの開きがあります。1000万円の土地で15万円の更新料だったら、高いと感じる人は少ないでしょう。しかし、90万円だと高いと感じる人もいるかもしれません。

中間値だけで書くと?

上記の相場では幅がありすぎるため「15~90万円」などの数値の「中間値」だけでまとめてみましょう(小数は四捨五入しています)。

更地価格 更新料相場の中間値
1000万円 53万円
2000万円 105万円
3000万円 168万円
5000万円 263万円
1億円 525万円

全体的に「更地価格の5%程度」になっています。これは一見するとわかりやすい基準ですが、「30%~90%」×「5~10%」という2つの変動幅の中間値を取っている以上、参考程度にした方がいいでしょう。

土地を貸す際の更新料について知るべきポイント

」電卓と家の模型

地主として土地を貸すときには、更新料について下のポイントを理解しておく必要があります。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

更新料の支払いは、法律で決まっていない

更新料の支払いについては、借地借家法やその他の関連法規でも、規定されていません。ロア・ユナイテッド法律事務所も「法律上の支払い義務はない」としています。

また、センチュリー21グループの「株式会社マーキュリー」も「借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となっていません」と書いています。

その他、あらゆる有力な法律事務所・不動産会社が同じ内容を明記していることからも「更新料の支払いは法律で決まっていない」とわかります。

「昭和30年代に東京の中心部から始まった慣例」とされる

更新料の支払いは法律で決まっていない「慣例」に過ぎないのですが、この慣例がいつから始まったかということについて、一つの説があります。「昭和30年代に入ってから、東京の中心部から始まった」というもので、内藤寿彦法律事務所で紹介されています。

昭和30年代というのは、1950年代のことです。2018年11月現在で60~70年経過しているということですが、それなりに長く続いている慣例だといえるでしょう。

法律は「最初の契約になければ払わなくていい」と明記している

借地借家法を見ると、更新料の支払いについて「決まっていない」というだけではありません。「最初の契約に書かれていないなら、払わなくてもいい」ことが明記されています。

  • 旧借地法4条・6条
  • 借地借家法5条

上記の条文に書かれているものです。書かれている内容を一文でまとめると、下のようになります。

借地期間が満了しても、①建物があり、②地主側に正当な事由がない限り、借地契約は最初と同じ条件で更新される。

これを「法定更新」といいます。「最初と同じ条件」ということで、最初に更新料について決めていなかったなら「更新料なしで更新される」ということです。

土地を貸す契約時に、更新料のルールを決めておく必要がある

ここまで述べた内容から、土地を貸す際に更新料を借り主から徴収したいのであれば、「最初の契約時にルールを決めておく必要がある」といえます。そうしないと「法律的に更新料をとれない」ということです。

それでも借り主が応じてくれることもあります。しかし、法律的には借り主は応じる必要がないのですから、100%応じてくれるとは言い難いものです。応じてもらえるにしても、条件が不利になることもあるでしょう。

このため、土地を貸す契約をする際に、契約書に更新料に関するルールも明記するようにして下さい。

まとめ

以上、土地を貸す際の地代・更新料の算定方法について解説してきました。最後にポイントをまとめると、下記の通りです。

土地を貸す際の地代と更新料の算定方法
  • 地代は公租公課倍率法などの4つの方法で決める
  • 更新料は「借地権価格の5~10%」が1つの相場
  • 借地権価格は「更地価格の30~90%」(借地権割合)
  • 自分の土地の借地権割合は、国税庁のページで確認できる
  • 更新料の支払いは法的な義務ではない
  • 更新料を取りたいなら、契約の段階で明記しておく必要がある

土地を貸す際の地代や更新料は、利益を重視する地主の方なら「できるだけ多めに欲しい」と思うところでしょう。しかし、借地契約で一番重要なのは「借地人との関係を良好に保つ」ことです。

関係が良好であれば、いつか底地権(土地の所有権)を売ろうとするとき、一番高く買い取ってくれる可能性が高い借主と、交渉しやすいためです。

普通の人は底地権だけもらっても何もできないので、底地権だけで高く売ることはできません。しかし、借り主だったら本人の借地権と合わせて「完全な土地所有権」になるため、高くても買ってくれるケースが多くあります。

このように、借り主は「もっとも良い底地権の買い手」になってくれる可能性があります。その借主との関係を壊さないよう、

【全国出張対応可能】【相談無料】借地権や底地について相談するなら、士業事務所と深く連携している業者がおすすめ!


借地権や底地は通常の不動産と違い、法律が深く関わるのが特徴。このため、法律に強くない一般の不動産業者では売却も買取もうまくできないのが実情です。

しかし、弁護士や税理士などの士業事務所と深く連携している業者なら安心。法律や税金の仕組みを100%理解し、借地権や底地のポテンシャルを最大限に引き出すことができます。このため、仲介でも買取でもあなたの物件を高値で売りやすくなるのです。

士業との連携に強い業者は複数存在しますが、もっともおすすめできるのは「クランピーエステート」。全国800以上の士業ネットワークを持ち、どのエリアの借地権や底地でも、有利な価格で売却・買取をしてくれます。

「売却はせずに相談だけする」のもOK。電話・メールのどちらでも無料相談が可能です。借地権や底地を売りたい方、悩みを相談したい方などは、まず気軽にクランピーエステートに相談していただくといいでしょう。

▼タップすると電話がかかります▼
0120-543-134

【24時間受付中】
無料査定依頼はこちら

RELATED POST