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借地権の贈与とは?相続・譲渡との違い、税金がかからない方法を解説!

借地権の贈与を考えるとき、下のような点を疑問に思う人は多いでしょう。

  1. そもそも、借地権の贈与とはどんな行為か
  2. 「相続」とはどう違うのか
  3. 「譲渡」とはどう違うのか
  4. 借地権の贈与に税金はかかるのか
  5. 税金がかからない方法はあるのか

これらについて、結論をまとめると以下の通りです。

  1. どんな行為?→借地権をタダであげること
  2. 相続は死後、贈与は生前
  3. 譲渡は有償、贈与は無償(譲渡は売買のこと)
  4. 税金はかかる(贈与税)
  5. 使用貸借なら非課税(権利金・賃料などすべてなしにする)

以下、これらのポイントを詳しく解説していきます。

借地権の贈与とは

家とお金のイメージ

まず、自身のケースが借地権の贈与に当たるかを確認するため、借地権の贈与の定義を知ることが必要です。定義や他の用語との違いをまとめると下のようになります。

  1. 借地権を誰かにタダであげること(他人・法人も可)
  2. 贈与は生前のみ、相続は死後のみ
  3. 贈与は無償、譲渡は有償

以下、それぞれ詳しく説明していきます。

借地権を誰かにタダであげること(他人・法人も可)

借地権の贈与とは「借地権を誰かに無償であげること」です。贈与というと家族や親族にするというイメージがあるかもしれませんが、誰が相手でも贈与は成立します。

友人などはもちろん、まったく知らない赤の他人であっても、必要な書類が揃っているなら贈与が成立します(もちろん、そんな人に譲ることはまずありませんが)。

そして、個人でなく法人が相手でも贈与はできます。「個人―法人間」でも可能ですし、「法人―法人間」でも可能です(民法549条)。

贈与は生前のみ、相続は死後のみ

贈与とよく似ているのが相続ですが、両者は下のような違いがあります。

  • 贈与…生前のみ
  • 相続…死後のみ

たとえば、もうすぐ死にそうな親が生きているうちに子供に財産を譲った、といいう場合は贈与になります。譲った翌日に亡くなったとしても贈与になります。

ただ、このような「実質相続」というべき贈与は「特別受益」と呼ばれ、普通の贈与とは区別されます。そして、遺産分割のときに考慮されるものです。

贈与は無償、譲渡は有償

譲渡も、贈与とよく混同される言葉です。両者の違いは下の通りです。

  • 贈与…無償
  • 譲渡…有償

たとえば借地権の譲渡で有償ということは、要するに「借地権を売る」ということです。譲渡とは「売買」とほぼ同じ意味といえます。

借地権の贈与税

税金

借地権の贈与税に関わるポイントをまとめると、以下の通りです。

  1. 借地権も資産なので、贈与税がかかる
  2. 贈与せず「使用貸借」にすると非課税
  3. 「使用貸借」と「賃貸借」の違い

それぞれ詳しく説明していきます。

借地権も資産なので、贈与税がかかる

借地権は立派な資産です。「借りる」という言葉から「資産ではない」というイメージを持つかもしれませんが、自動車などのレンタルと土地のレンタル(借地)は、まったく性質が異なります。

借地権は「土地を追い出されると、その借り手の生活が脅かされる」という理由から、かなり強力に保護されています。強い権利であるため、資産価値も高いのです。

(たとえば1000万円の土地に借地権がついていたら、借地権価格が600万円、更地価格が400万円などのように「借地権の方が高い価値」となります)

このような「資産」なので、借地権にも贈与税がかかるのです。

贈与せず「使用貸借」にすると非課税

借地権の贈与税を回避する方法は「使用貸借」とすることです。この方法はシンプルで、下のような書類を提出します。

借地権に関する贈与税を回避するためには、「借地権の使用貸借に関する確認書」を住所地の所轄税務署へ提出することが必要です。
借地権者の変更に伴う贈与税対策について(税理士ドットコム)

要約すると下の通りです。

  • 書類の名前…借地権の使用貸借に関する確認書
  • 提出先…所轄税務署

手続きは上記のものですが、要は「親から子供に借地権を貸す」ようなものです。もちろん、子供でなく兄弟や孫、友人などでもかまいません。

貸しただけなので「借地権という資産」は一切移動していないのです。資産が移動していない以上、贈与税はかかりません。

「使用貸借」と「賃貸借」の違い

使用貸借は、普通の賃貸やレンタルの「賃貸借」とは違います。両者の違いをまとめると、以下の通りです。

使用貸借 賃料なし。無償。権利金もなし
賃貸借 賃料あり。有償。権利金は自由

使用貸借のわかりやすい例は「友達から本を借りる」などです。この時、賃料を払うことは基本的にないでしょう。

「ご飯をおごる」などはあるかもしれませんが、これは一応「現物支給」という形の賃料と見なされます。税金でも物納という方法があるように、物も法律的にはお金と同等の価値があると見なされるのです。

何にせよ、ご飯をおごるようなお礼すらなく「ただ借りるだけ」という行為は、日常でよく見受けられるでしょう。これらはすべて法的には「使用貸借」となるのです。

「賃貸借」にすると税金がかかるケースも

借地権を「使用貸借」でなく「賃貸借」にすると、税金がかかることがあります。税金がかかる条件の一例は下のものです。

  • 権利金…なし
  • 賃料……あり

なぜこの条件だと課税されるのか、まとめると下のようになります。

  • 権利金は、普通の借地権の貸借なら当然発生する(借地権の力は大きいので)
  • その権利金が発生しなかったということは「優遇」されている
  • つまり、権利金と同等の金額を「贈与されたのと同じ」といえる

この点は、専門家も下のように書いています。

親子となると地代はともかく、権利金を支払うことはまずありません。この場合、杓子定規に考えると、支払うべき権利金部分だけ子どもは得をしたと言えます。
「使用貸借」と「賃貸借」とでは、課税はどう違うのか?(大和ハウス工業株式会社)※執筆:税理士 萱谷有香氏

このような理由で贈与とみなされるわけですが、ここで多くの人が疑問に思うことがあります。それは「権利金を払わないのは、使用貸借でも同じではないか?」ということです。

使用貸借は、権利金も賃料も払わない

権利金と賃料に関して、使用貸借と賃貸借の違いをまとめると、下のようになります。

種類 権利金 賃料
使用貸借 なし なし
賃貸借(課税されるケース) なし あり
賃貸借(非課税のケース) あり あり

賃貸借が2種類登場しましたが、違いは権利金があるかないかです。権利金があるなら、賃貸借でも使用貸借と同じように非課税になります。

「中途半端」だと課税される

上の3通りを簡単に表現すると、下のようになります。

使用貸借 完全に個人的
賃貸借(権利金なし) 半分個人的(権利金を優遇する点が個人的)
賃貸借(権利金あり) 完全にビジネス的

まず、最後の賃貸借(権利金あり)については、権利金も賃料も払うなら「完全に赤の他人同士のビジネス」ということです。たとえ親子であろうと、飛び交っているお金が「赤の他人と同じもの」だったら、それは贈与になりません。

(先ほど引用した専門家の言葉は「権利金部分が優遇されていたら、その部分が贈与と見なされる」ということです)

次に、一番上の使用貸借ですが「完全に個人的なやり取り」も、課税の対象にはなりません。これを課税対象にすると「友だちとの漫画の貸し借り」まで課税されてしまうためです。

「漫画と不動産では違う」と思うかもしれませんが、これが「自動車」だったらどうでしょう。自動車は新車なら数百万円はする立派な資産(動産)です。そして、自動車は他人に一定期間貸して、運転させてあげることもできます(通常の保険が効かなくなるのみです)。

個人的なやり取りまで課税するとなると、自動車やブランド品のバッグを友だちに貸すことにも課税しなければいけません。国がそこまで踏み込むのは精神的にも問題がありますし、事務手続きの面からも不可能です。

このため、借地権の貸し借りについても「個人的な使用貸借」であれば、非課税となります。

  • 完全に個人のやり取り
  • 完全にビジネスのやり取り

このいずれかであれば、使用貸借でも賃貸借でも非課税になるということです。中途半端な賃貸借は課税対象になるので注意してください。

まとめ

電卓と老夫婦

以上、借地権の贈与の定義や、それにかかる税金についてまとめてきました。最後にポイントを整理すると、下のようになります。

借地権の贈与・まとめ
  1. 借地権にも贈与税がかかる
  2. 「使用貸借」にすれば贈与税はかからない
  3. 使用貸借にするには「権利金・賃料などすべてをなし」にする
  4. 賃貸借でも「権利金・賃料などすべてあり」なら非課税
  5. 相続との違い…生前に行う
  6. 譲渡との違い…無償である

借地権の贈与を考えている方は、上記のポイントも参考にしながら、借地権をうまく活用・処理していただければと思います。

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