借地権の基礎知識

借地権の売却でかかる税金は?計算方法・控除・確定申告の方法を解説!

借地権を売却して利益が出た場合、税金がかかります。この税金について、下のような疑問を持つ人は多いでしょう。

  • どんな税金がかかるのか
  • どのくらいかかるのか
  • 申告はどうするのか

それぞれ結論を書くと、下のようになります。

上記の3つのポイントを中心に、記事全体では下の内容を解説していきます。

上記の気になる部分を読むことで、借地権の売却にかかる税金について、より深く理解していただけるでしょう。

借地権の売却でかかる税金とは

緑の背景と電卓・家の模型

借地権を売却するときにかかる税金は、要点をまとめると下記のようになります。

以下、詳しく説明します。

「譲渡所得税」がかかる

借地権の売却でかかる税金は、一言でいうと「譲渡所得税」です。譲渡とは、不動産の世界では「売却」を意味します。

つまり、譲渡所得税は「売却所得税」と考えてください。「売却の利益にかかる税金」ということです。

利益がなければ税金はかからない

これは普通の所得税や法人税でも同じですが、利益がなければ税金はかかりません。つまり「借地権を売却して儲かったときだけ」税金がかかります。

借地権を「買った時より高く売れた」場合のみ課税

儲かるということは「買ったときより高く売れる」必要があります。値下がりして「安くしか売れなかった」というなら、利益は出ていません。

利益が出て課税されることは少ない

少し想像していただくとわかりますが、借地権付きの建物を買って「売るときに、買ったときの値段より高く売れる」ということはまずありません。ほとんどの場合は、購入時より安くなります。

つまり、借地権付きの建物を売って課税されることは「ほとんどない」と言えるのです。

「借地権付き建物」を書いているのは「借地権を売る=借地権付き建物を売る」だからです。借地権は「建物あってこそのもの」なので、建物を売ることが権利を売ることになります。

借地権の売却で使える税金の控除とは?

電卓と家の模型

借地権を売却するときにも、適用できる税金控除があります。最初にポイントをまとめると下記の通りです。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

「マイホームを売ったときの特例」を適用できる

この特例は、国税庁が下のように定めているものです。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
?これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
マイホームを売ったときの特例(国税庁)

要点を箇条書きすると下の通りです。

  • 「マイホーム」であることが条件
  • 所有期間は関係ない
  • 3000万円まで控除できる

正式名称は引用文に書かれている通り「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいますが、一般的には「マイホームを売ったときの特例」と呼ばれます(国税庁も公式サイトでそう読んでいます)。

売却益から3000万円控除できる

この特例により、借地権を売って得た利益から3000万円まで控除できます。たとえば、売却益が1億円だった場合、そこから3000万円控除されて「売却益=7000万円」となるのです。

これでどのくらい節税になるのか

仮に税率が「39.63%」だったとしましょう。これは「短期譲渡」の時の税率です。

(詳しくは「譲渡所得税の税率は?」の段落で解説しています)

この税率で、1億円と7000万円(控除後の金額)を比較すると、税額が下のように変わります。

売却益 税額
1億円 3963万円
7000万円 2774万円
差額 1189万円

このように、1189万円も税額が変わるわけです。もちろん、これはあくまで「1億円も利益が出るような物件」なので例外的なケースですが、3000万円控除されることのメリットを理解できるでしょう。

3000万円控除されると、ほぼ無税になる

冒頭にも書いた通り、そもそも借地権(付きの建物)を売却して利益が出ることはめったにありません。大抵は「買ったときより安く売ることになる」ためです。

仮に利益が出たとしても、その利益が3000万円を超えることはほぼないでしょう。買ったときより3000万円も高く売れるマイホームというのは、極めて稀なものです。

そのように「異様に高く売れたマイホーム」であっても、3000万円までは「税金がかからない」のです。仮に「3500万円」の利益が出たら、税金がかかるのは「500万円の部分のみ」となります。

「3000万円控除」が適用される条件

「3000万円特別控除」が適用される条件は「マイホームを売る」ことです。まず、基本的な条件は下の2点となります。

  • 「自分が」住んでいた家を売ること
  • 住まなくなった日から3年以内に売ること

1つ目は、家族などでなく「自分が住んでいた」ことが条件です。家族が住んでいた家を売るなら「その家族の名義で売れば」問題ありません。

「3年以内」を正確に書くと?

これは「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」となります。具体例を出すと下記の通りです。

(1)…住まなくなった日 2019年1月1日
(2)…(1)から3年を経過する日 2022年1月1日
(3)…(2)が属する年 2022年
(4)…(3)の年の12月31日 2022年12月31日

「住まなくなった日」と「期限となる日」だけを抜き出すと、下記のようになります。

住まなくなった日 2019年1月1日
期限となる日 2022年12月31日

一見「3年」に見えますが、実は「ほぼ4年」です。ちょうど3年になるのは「2022年1月1日」ですが、そこから「2022年12月31日」まで、ほぼ1年あるためです(大体364日です)。

つまり「3000万円控除の特例」は、期限が最短でも3年、長ければほぼ4年になるといえます。なお、住まなくなった日が6月だったとしたら、大体「3年半」になります。

控除適用期間の早見表

大雑把な目安ですが、「住まなくなった月」によって適用期間がどうなるか、早見表を作ると下記のようになります。

住まなくなった月 控除の有効期間
1月 約4年
6月 約3年半
12月 約3年

もし「できるだけ長期間控除を受けられるようにしたい」と思うなら、1月に売るのが一番有利なわけです。もっとも「3年あれば売却するには十分な時間」ですし、「期間を伸ばしたところで控除できる金額は変わらない」ので、特に延ばすメリットはありません。

(上記の説明は、あくまで期間のルールをわかりやすくするためのものです)

他の特例との併用はできない

3000万円控除の特例(マイホームを売ったときの特例)は、他の特例との併用はできません。このルールは「他の特例をいつ適用されたか」によって異なります。

時期別に「併用できない特例」を書いていくと、下記の通りです。

売った年の「前年・前々年」に適用されていたらNG

1年前・2年前に下の特例が適用されていたらNGとなります。

  • この特例(マイホームを売ったときの特例)
  • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

1つ目に「この特例」と入っていますが、他の特例だけでなく「3000万円控除の特例を連続で受けることも不可」ということです。

「売った年・前年・前々年」に適用されていたらNG

これは1つだけで、「マイホームの買換え・交換の特例」です。国税庁の言葉では「特定のマイホームを買い換えたときの特例」といいます。

この詳細は割愛しますが、文字通り「マイホームの中でも、特定の条件の住宅に買い換えたときに適用される特例」です。3000万円控除の特例も「マイホームの特例」なので、これが重複してはいけない、というのは理解できるでしょう。

「時期に関係なく」NG

その建物(借地権の場合は「借地権付き建物」)で、過去に下の特例を受けていたらNGとなります。

「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用

「他の特例の適用」となるので、ここにあらゆる特例が含まれます。個別に書かれていないのは「かなり珍しい特例」だからです。

たとえば、具体例として挙げられている「収用等の場合の特別控除」がどのようなものか解説しましょう。

「収用等の場合の特別控除」とは?

これは国税庁の公式サイトで下のように説明されています。

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用などの課税の特例が受けられます。
収用等により土地建物を売ったときの特例(国税庁)

簡単にいうと公共事業のために土地や建物を売ったときの特例ということです。国の事業に協力したから、その分は利益が出ても税金をかけないという考え方といえます。

売る相手が家族など、特別な関係ではいけない

「3000万円特別控除」の適用条件として、他にも「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」という一文があります。

この理由は理解しやすいでしょう。特例を隠れ蓑にして、相続税・贈与税などの脱税をされたら困るためです。

「特別な関係」とは?

これは、一覧にすると下記のようになります。

  • 親子
  • 夫婦
  • 生計を(現時点で)一つにしている親族
  • 生計を(売却後に)一つにする予定の親族
  • 内縁関係(愛人など)
  • 特殊な関係のある法人(自分の会社など)

「生計を~」については、売却後の方は国税庁の説明では「家屋を売った後、その売った家屋で同居する親族」と書かれています。しかし、何がいけないのかをわかりやすく書くと「売った後に生計を一つにするから」といえます。そのため、上のリストのように説明しました。

どんな関係にしても「脱税を疑われるような関係」でなければOKといえます(つまり、普通にしている分には何も問題ありません)。

譲渡所得税の計算方法

借地権の売却でかかる税金は「譲渡所得税」です(ここでは国税・住民税などをまとめて、こう呼びます)。

この譲渡所得税の計算方法について、ここでは下のような項目で説明していきます。

以下、それぞれの説明です。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算式は下記の通りです。

{売却価額-(取得費+譲渡費用)}×税率

一見難しいようですが、要は「利益×税率」です。上の式の左側の{ }内の部分は「利益」を表しています。

「利益×税率=税金」というのは、所得税などでも同じです。譲渡所得税の計算式でも、その本質的な部分は変わりません。

計算式の言葉を簡単に書くと?

上の計算式で登場した言葉を簡単に書くと、下記のようになります。

売却価額 借地権を「売ったとき」の値段
取得費 借地権を「買ったとき」の値段
譲渡費用 借地権を「売るのにかかった」コスト

企業の会計のように、よりシンプル言葉にすると下記のようになります。

売却価額 売上
取得費 コスト(仕入れ)
譲渡費用 コスト(諸経費)

諸経費に含まれるものは何でもありで、切手代・印紙代・商談にかかった喫茶店の費用などが挙げられます。自営業者の事業経費と同じで「本当に売却に必要だったと認められるもの」であれば、すべて経費となります。

譲渡所得税の税率は?

先に書いた式には「税率」が登場していました。簡略化すると「利益×税率」という式でしたね。

利益については、上の段落で書いた「売上・コスト」から計算できます。次に知るべきは「税率が何%か」です。

結論を書くと、譲渡所得税の税率は「短期譲渡・長期譲渡」によって変わります。

短期譲渡・長期譲渡とは?

この違いは下の通りです。

短期譲渡 不動産の購入から「5年以下」で売ること
長期譲渡 不動産の購入から「5年超」経過してから売ること

要は「すぐ売った」か「しばらく待ってから売ったか」です。その境目が5年となります。

それぞれの税率

短期譲渡・長期譲渡のそれぞれの税率は下の通りです。

短期譲渡 39.63%
長期譲渡 20.315%

上記の税率は、借地権を売却したときに実際にかかる下の3つの税金をすべて合わせたものです。

  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

借地権の売却に関して、これら以外の税金がかかることはありません。これらの税額の合計が「税金の総額」となります。

その総額をパーセンテージでいうと、先に書いた通り「20.315%・39.63%」のいずれかになるわけです。

取得費になる支払い・一覧

どのような経費が取得費になるのかを、ジャンル別に一覧にします。ジャンルは下の3つです。

以下、それぞれのジャンルでの取得費を一覧にしていきます。

地主に払うお金

地主に対して払うお金の中では、下のようなものが取得費になります。

  • 借地権の購入費用
  • 権利金
  • 立ち退き料
  • 承諾料

多くの取引では「借地権の購入費用」と「権利金」は同じものです(権利金については、下の記事で詳しく解説しています)。

建物・土地に関して払うお金

建物や土地に関して支払うお金では、下記が取得費になります。

  • 借地権付き建物の購入金額のうち「借地権の対価」と認められる部分
  • 増改築で地主に払った費用(承諾料)

そして、借地を土地として使う場合(土地賃借)では、下のようなものが取得費です。

  • 取り壊し費用
  • 土地改良費用(埋め立て・地ならし・地盛りなど)

建物の「増改築で地主に払うお金」は承諾料ですが、先の段落の「地主に払うお金」の承諾料とは別にしました。あちらの承諾料は「借地権の転貸・売却に対する承諾料」など、建物に関係のないものもあるためです。

その他、不動産屋に支払う仲介手数料も、取得費となります。これは「借地権付き建物を不動産会社経由で購入した」などのケースで該当するものです。

譲渡費用になる支払い・一覧

譲渡費用(売却にかかるコスト)に含まれるのは、下のような支払いです。

譲渡費用に含まれるのはこれらだけではなく、実際に売るのに必要だったお金はすべて譲渡費用としてカウントされます。当然ながら「節税のために、必要なかった費用まで譲渡費用に含む」というのはNGです。

売却にかかった仲介手数料

これは不動産業者に払うものですが、先ほど「取得費」の段落でも「仲介手数料」が登場しました。それがなぜ「譲渡費用」でも含まれるのかというと、下のように「種類の違う仲介手数料」だからです。

「取得費」に含まれる仲介手数料 その借地権を「買ったとき」のもの
「譲渡費用」に含まれる仲介手数料 その借地権を「売るとき」のもの

より簡単に書くと、下の通りです。

取得費 買ったとき
譲渡費用 売るとき

同じ仲介手数料という項目でも、その借地権(付き建物)を買うとき・売るときのどちらで支払いをしたかで、取得費になるか譲渡費用になるかが変わるわけです。

印紙税

印紙税とは「収入印紙の代金」です。収入印紙とは登記の書類に貼る切手のようなものです。印紙税というより「印紙代」という方がイメージが湧きやすいでしょう。

売り手が払うことは少ない

あなたが借地権を売る側だったら、印紙税を払うことはあまりありません。大抵は「買い手が負担する」ためです。

これは法律で決まっているわけではありません。しかし、下のような理由で「慣例として、買い手が負担する」ようになっています。

  • 印紙税は「登記」に必要なもの
  • 借地権の売却での登記とは「建物の所有権の移転登記」
  • 所有権が移転しないと困るのは「買い手」である
  • ↑(売り手は、お金さえもらえれば移転しなくても困らない)
  • つまり、登記は「買い手のための手続き」といえる
  • だから、買い手が印紙税を負担する

要は「登記しないと困るのは買い手だから、買い手が印紙税を負担する」ということです。もちろん「契約なんだから、両方が協力して登記まで成立させるべき」という考え方もあるでしょう。

ただ、印紙税の金額は微々たるもので、せいぜい数万円~10万円程度なのです。この程度は借地権の売却では誤差の範囲内といえます。

また、これも計算して買い手は値段交渉をするので「印紙税をどちらが払うかは、それほど重要ではない」のです。このように、売り手が印紙税を払うことは少ないのですが、仮に支払った場合は「譲渡費用に含まれる」と理解してください。

測量費用(測量をする場合)

借地の状況によっては、売却の前に測量が必要になることがあります。この場合は、測量費用も譲渡費用に含まれます。

測量費用の相場は明確には決まっていませんが、一般的な広さの宅地であれば30万円~50万円程度が目安です。

名義書換料

これは、地主に払う「承諾料」のようなものです。借地権を売却するには、地主の承諾をもらう必要があります。

その時にお礼として一定のお金を支払うのですが、これが一般的に「名義書換料」と呼ばれています。ただ、明確に呼び方が決まっているわけではありません。人によっては「承諾料」と呼ぶこともあります。

借地権を売却したときの確定申告

借地権を売却したときには「譲渡所得税」がかかります。このため、借地権売却での確定申告とは「譲渡所得税の確定申告」を指します。

ここでは、譲渡所得税の確定申告について、下の2項目を説明していきます。

以下、それぞれの説明です。

基本は普通の確定申告と同じ

まず、基本的な申告方法は「普通の確定申告と同じ」です。自営業・会社経営者などの方で、すでに確定申告をしている場合は、同じ要領でできます。

普通の確定申告との違いは「書類が多くなる」という点です。具体的にどんな書類が必要になるかを解説します。

必要書類の一覧

譲渡所得税の確定申告で必要な書類は、大別して下の2通りになります。

  • 税務署から入手する書類
  • 自分で用意する書類

それぞれの書類について解説していきます。

税務署から入手する書類

税務署からもらう書類は下の通りです。

  • 確定申告書(B様式)
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

1つ目の「確定申告書B様式」というのは、通常の確定申告とほぼ同じです。このため、借地権の売却で特に必要になる書類としては、2つ目と3つ目と考えてください。

自分で用意する書類

自分で準備する書類を一覧にすると、下の通りです。

  • 売買契約書(売却時・購入時の両方)
  • 領収書(印紙税・仲介手数料など)

領収書は「このような経費がかかりました」という譲渡費用の証明として出すものです。これがなくても確定申告はできます。

(領収書がないと認められる譲渡費用が少なくなり、節税しにくくなるというだけです)

売買契約書については必須です。これがなければ「いくらで買った」「いくらで売った」ということがわからないためです。

購入時・売却時の両方の契約書が必要

注意点は、あなたが借地権(付き建物)を買ったとき、売ったときの「両方の売買契約書が必要になる」ということです。それぞれが必要な理由は下の通りです。

  • 購入時のもの…コスト(取得費)を証明する
  • 売却時のもの…売上(売却価額)を証明する

売上からコストを引いて利益を出し、その利益に対して課税します。このため、売上・コストの両方を証明するために「2つの売買契約書が必要になる」のです。

購入時の売買契約書については、紛失していても一応の計算・申告はできます。この点については、国税庁が下のように書いています。

買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。
取得費がわからないとき(国税庁)

ただ、言うまでもなく取得費(買ったときの値段)は、売るときの値段より高いものです。つまり「本来、売り値の5%どころか200%などになることが多い」のです。

つまり、購入時の契約書を紛失して取得費がわからなくなってしまうと損だといえます。このため、紛失したと思っても何かしら契約書を用意する方法はないか、弁護士などに相談するようにしましょう。

借地権を相続して売却するときの税金は?

家の模型を持つ女性の手

これはポイントをまとめると下の通りです。

以下、それぞれ解説していきます。

相続する時点で「相続税」がかかることがある

他の遺産と同じく、借地権(付き建物)も、相続するときに相続税がかかることがあります。しかし、普通の家庭ではあまりかかりません。

最低でも「3600万円」までの遺産は、非課税になる

相続税は、遺産の金額が「3600万円」まで、必ず非課税になります。この理由は下の通りです。

  • 「基礎控除」として3000万円が非課税になる
  • さらに「相続人1人あたり600万円」が非課税になる
  • 相続人が1人だけなら「3600万円」が非課税

相続が発生するということは「相続人が1人はいる」ということです(誰もいない場合は国の財産になるなどして、相続自体がなくなるため、相続税も当然なくなります)。

このため、必ず3600万円までは非課税になるということです。

3600万円以上の遺産を残せる人は少ない

家庭によって多少の差はありますが、遺産として3600万円以上を残せる人は少ないといえます。また、それ以上の金額を残せるような人なら、生前に相続税対策を打っていることがほとんどです。

相続税対策とは?

特にわかりやすいのは「生きているうちから、毎年110万円ずつ家族に渡していく」というものです。年間110万円までは贈与税が非課税となるのです。

これを「暦年贈与」といいますが、相続人3人に対して5年間実行すると、「110万円×3人×5年」で「1650万円」になります。相続人3人の場合は相続税が「4800万円まで非課税」です。この4800万円と1650万円を合計すると、6450万円まで非課税となります。

つまり、相続人が3人いるような一般的な家庭で、父親(主に)が亡くなる5年前から暦年贈与をして準備しておけば、約6500万円の財産まで非課税になるのです。

こう考えると「相続税はよほどの富裕層でなければかからない」といえるでしょう。

その後の売却でかかる税金は、通常どおり

相続が終わり、相続税の支払いが終わったとしましょう。その後、その借地権(付き建物)を売らなければ、追加の税金はかかりません。毎年固定資産税がかかるだけです。

しかし、そこから売却すると税金がかかります。具体的には「譲渡所得税」です。これは普通の売却と変わりません。

相続した後でなく、生前に売るべき

上で書いた通り、相続したあとで売却すると二重に課税されることになります。このため、相続したあとで売るくらいなら、生前に売る方がいいのです。

死後に売る 「相続税・譲渡所得税」がかかる
生前に売る 「譲渡所得税」がかかる

このように、生前に売る方がかかる税金が確実に少なくなります。

借地権の売却に限らず、生前からの話し合いが重要

これは借地権の売却に限った話ではなく、相続税対策は「生前からの家族での話し合い」が必要です。財産を残す側・受け取る側のそれぞれで準備が必要なので、両者の話し合いなしには、節税はできないのです。

「節税などケチなことは考えたくない」という人もいるかもしれません。しかし、相続で揉めるのは大抵そのように語る人が多い親族です。

多くの相続の現場に立ち会った弁護士の証言によれば、相続で揉めない家族・親族ほど、節税も含めて生前の準備をしっかりしているものです。現実に多くの現場に立ち会っているプロがそう語っている以上「そのような準備は可能な限りするべき」といえるでしょう。

まとめ

女性税理士と相談者

以上、借地権を売却するときの税金についてまとめてきました。最後に要点を整理すると下の通りです。

借地権売却にかかる税金・まとめ
  • かかる税金は「譲渡所得税」である
  • 買ったときより高く売れないと課税されない
  • そのため、ほとんどの借地権の売却では非課税になる
  • また、利益が出ても「3000万円の特別控除」がある
  • マイホームだったらこの特例でさらに非課税になる

結論を言うと「普通の借地権の売却では税金はあまりかからない」といえます。また、かかっても少額だといえるでしょう。

借地権の売却では、税金について心配する必要はあまりありません。それより「いかに高値で売却するか」を考えるようにしましょう。

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