借地権の基礎知識

賃借権と地上権の違い ~借地契約ではどっちが多い?借主・地主が有利なのは?~

借地権について調べていると「賃借権と地上権の違い」が気になることも多いでしょう。両者の違いで、特に借り主・地主にとって重要なポイントをまとめると、下記の4点になります。

より詳しく違いをまとめると、下の表の通りです。それぞれの比較項目(太字)をクリックすると、詳しい説明にジャンプします。

比較項目 賃借権 地上権
どっちにとって有利か 地主 借主
借地の契約で一般的か 一般的 ほとんど見られない
地主の登記義務があるか ない ある
債権か物権か 債権 物権
地主の承諾なしで譲渡できるか できない できる
法的な年数制限があるか ある ない

(最後の2つは「4つのポイント」の中で説明します)

この記事を読めば、賃借権と地上権の違いについて「特に押さえるべき基本」から、「ある程度高度な内容」まで、幅広く理解していただけるでしょう。

賃借権と地上権の違い・4つのポイント

更地と隣家と道路のイメージ

冒頭に書いた通り、借地の借り主・地主にとって重要な点は主に4つです。ここではその4つのポイントを説明していきます。

借り主に有利…地上権

まず、借り主にとって有利なのは地上権です。理由は下の通りです。

  • 売却も転貸も自由にできる(地主の許可不要)
  • 年数の制限もない

売却も転貸も自由ということは「地主が知らない間に、突然借り主が変わっていることもある」ということです。また、法律的には年数の制限もないので、契約で年数を定めなかったら「地主が永遠にその土地を使えなくなる」こともあり得ます。

もちろん、その間ずっと地代はもらえるので、地主に全くメリットがないわけではありません。しかし「自分の土地なのに、使いたいときに使えない」というのは困るでしょう。

このように、地上権は地主にとって不利な契約であり、借り主にとっては上記の2点(売却や転貸が自由・年数制限なし)によって有利な契約といえます。

地主に有利…賃借権

地上権とは逆に、地主にとって有利なのは「賃借権」です。理由は下記の通りです。

  • 勝手に譲渡されない(譲渡=売却のこと)
  • 定期借地権にすれば、決まった年数で必ず更地にして返してもらえる

わかりやすくいうと「借り主に好き勝手されない」内容になっています。借り主にとっては多少厳しい条件になりますが、それでも「生活が脅かされない程度の権利」は法律によってしっかり守られています(法律=借地借家法のこと)。

実際の契約で結ばれるのは?…ほとんど賃借権

実際に借地契約を結ぶときに選ばれるのは、ほとんど賃借権です。地上権ではありません。

理由はここまで書いた通り「賃借権の方が地主にとって有利」だからです。もっと簡単に書くと「地上権は地主にとって不利すぎる」といえます。

そして、借り主にとっても「地上権ほど強い権利はなくてもいい」ということがほとんどです。借地に建物を建てる場合、特にマイホームなら「少なくとも30年程度は売るつもりがない」という人が多いでしょう。

年数も50年は保証される

賃借権で年数の制限があるのは、「定期借地権」が選択された場合です。定期借地権では、法律で「最低でも50年」という借地期間が保証されています。

双方が合意すれば60年・70年など長くすることができますが「短くする」ことはできません。つまり、年数制限が付くとしても「必ず50年は土地を借りられる」のです。

50年経過したら、マイホームは「壊して更地にしてもいい」と思う人が多いでしょう。このため「期限が来たら更地にして返さなければいけない」という定期借地権のルールについても、問題ないと感じる人が多いといえます。

これらの理由から「借り主にとっても、賃借権でそれほど問題ない」のです。そして、地主も賃借権の方が良いので「ほとんどの借地契約は、地上権ではなく賃借権になる」ということです。

(なお、借地権の期限については下の記事で詳しく解説しています)

借地権との違いは?…両方、借地権の一種

ここまでの説明ですでに触れていますが、賃借権・地上権のどちらも「借地権の一部」です。

  • 借地権と賃借権の違いは?
  • 借地権と地上権の違いは?

上のような疑問を持つ人も多いでしょうが、答えは下のようになります。

  • 借地権の方が「大きな分類」である
  • 賃借権・地上権は「借地権の一種」に過ぎない

そして、先にも書いた通り「ほとんどの借地契約は賃借権」なので、「借地権=(土地の)賃借権」と考えてもいいでしょう(厳密には違いますが、実際の契約の現場ではほとんどそうなっている、ということです)。

賃借権と地上権の違い・専門的な2点

札束の上に立つ家の模型

ここまでは、賃借権と地上権の違いについて「特に重要で簡単なポイント」をまとめてきました。ここからは、より専門的な下の2点の違いを説明します。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

賃借権は登記されないことが多い、地上権は登記が義務

地上権の登記簿画像引用元:区分地上権の設定登記について(国土交通省関東地方整備局)※PDF

賃借権は、不動産登記簿に登記されることはほとんどありません。一方、地上権は必ず登記されます。土地を貸す地主の側に「登記の義務がある」ためです。

ここでは「登記があると何がいいのか」「賃借権・地上権のそれぞれで、登記のルールは法律的にどうなっているのか」を解説します。項目は下の通りです。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

登記されるメリット(借り主にとって)

登記されると、その権利がより強くなります。不動産登記簿は「第三者でも自由に閲覧できるもの」であり、「法務局が管理する公開情報」です。

つまり、民間の契約書を見せて「私はこういう権利を持っています」と主張するよりも、遥かに信用されるわけです。そうして見せる民間の契約書は「作り物」の可能性もあるでしょう。

しかし、登記簿に不正アクセスをして書き換えることはできません。このため、登記されることで「この人は本当に地上権を持っている」と、第三者に信頼してもらえます。

そもそも地上権は「地主側に登記義務があるもの」なので、「地上権を持っているという嘘」はつけません。登記簿を見れば確実にわかってしまうものです。それだけ厳しい権利なので、実際に地上権を持っていると信頼されます。

地上権の登記義務を、大手不動産会社はどう書いているか

地上権の登記は土地所有者、つまり地主の義務です。この点は東証1部上場企業を含め、大手の不動産会社なども多く説明しています。

東証1部の上場企業が運営するライフルホームズでは「地上権が設定されると土地所有者に登記義務が生じ(後略)」と書いています。三井住友トラスト不動産の説明は「地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので(後略)」というものです。

地上権の登記義務は、どの法律で規定されているか?

これは、不動産登記法2条13です。この条文は「登記義務者』について書いたものですが、下のような文章になっています。

登記義務者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く。
不動産登記法・第2条13(e-Gov)

太字の「不利益を受ける登記名義人」というのは、地主のことです。何が不利益かというと「これまでは100%自由に土地を使えていた」「しかし、これからは他人に使われる」ということです。

もちろん、その分地代をもらえるなどの利益はあります。そのため「経済上」は不利益ではありません。上の文章も太字の前に「登記上」と書かれています。「登記に関しては、権利を失うので不利益を受ける」ということです。

「不利益を受ける人」が「登記義務者」である

上の条文は「登記義務者」について書いたものです。「不動産の登記は、それによって不利益を受ける人が義務を背負う」と書いているわけです。

そして、地上権の登記に関しては、先に書いた通り「地主」がそれです。つまり、地主は「地上権の登記をする義務がある」といえます。

この条文(不動産登記法2条13)以外では、「地主が地上権の登記義務を負う」という内容の法律が見つかりませんでした。しかし、上の内容で十分といえます。また、上に書いた通り、ライフルホームズや三井住友トラスト不動産も同様のことを書いていることも「地主に登記義務がある」ことの根拠としていいでしょう。

地上権が無償で設定されるケース

賃借権はすべて有償ですが、地上権は無償のこともあります。めったにありませんが、法的には可能です。

判例では「地上権の契約をするときに地代の取り決めがなければ無償とする」と判断したものがあります(大判大6・9・16民録23輯23号1352頁)。この判例は有名で「地上権は無償で設定されることもある」という事例として、多くの場所で紹介されています。

ただ、あくまで「法律的にはそのようなこともある」というだけで、現実に無償で設定されることはほとんどありません。賃借権より強力な地上権を、他人に対して無償で与えることは考えにくいためです。

「使用貸借」と「無償の地上権」の違い

賃借権の中でも、例外的に無償のものがあります。それが「使用貸借」です。

使用貸借とは「無償で貸し借りすること」。私たちが普段行っている貸し借りは、ほとんどが使用貸借です。

この使用貸借と「無償の地上権」の違いは、法律的には明確に決まっていません。いくつかの判例を見ても「両者の関係や状況によって決める」としているものがほとんどです。

家族や親族なら「使用貸借」と考えることが多い

家族や親族に対して無償で土地を貸すとき、わざわざ「地上権」として貸すケースは少ないでしょう。親族はともかく、親兄弟などの家族であれば「普通に貸す」ことが多いかと思います。

不動産会社などの勧めで登記をすることもあるでしょうが、その場合は明確に「無償の地上権」となるので問題ありません。そして、そのような登記がなければ、普通の物の貸し借りと同じ感覚で「使用貸借を意識せずに選んだ」と考えるべきです。

家族や親族でない友人知人の場合は、個々の状況で「どちらと考えるのが自然か」という基準で判断されます。どのように判断されるにしても「法律的に明確な違いはない」と理解してください。

賃借権は債権、地上権は物権である

賃借権と地上権の違いは「債権か、物権か」という点も大きなものです。

  • 賃借権…債権
  • 地上権…物権

上のように分類されます。ここで気になるのは「債権・物権とは何か」「どう違うのか」という点でしょう。

ここでは下のように項目を分けて説明していきます。それぞれの定義より「違い」を先に書く方がわかりやすいので、まずは違いから説明します。

以下、それぞれ詳しく説明します。

債権・物権の違い

両者の違いは、簡単に書くと下の通りです。

  • 債権…誰かに何かをさせる権利
  • 物権…物を支配する権利

より簡単に書くと「対象が人か、物か」ということです。

  • 債権…人
  • 物権…物

上記のように対象が異なります。

債権とは

債権の意味は、辞書的に書くと下のようになります。

財産に関して、ある人が他のある人に対してある行為を請求しうる権利

簡単な言葉で書くと下記の通りです。

AさんがBさんに対して「○○をしろ」と請求する権利

通常、このような命令を勝手にはできません。しかし、たとえば下のケースでは債権が成立します。

  • AさんがBさんにお金を貸している
  • これについて「いつまでに返済しろ」とAさんが要求する

これは誰でも「当然の権利」と思うでしょう。債権が発生するときは、債権者(Aさん)が先に、債務者(Bさん)に対してメリットを与えていることがほとんどです(お金を貸す・払うなど)。

カフェでコーヒーを飲む権利も「債権」

債権は身近なもので、たとえば「スタバでコーヒーを飲む権利」も債権です。スタバでは、お客さんは先にお金を払います。

この時点で、お客さんは「スタバに対してコーヒーを淹れさせる権利」という債権を手にしたのです。スタバはこれをする債務(義務)があります。

この債権は、わずか1分~数分で解消します。そのため、債権というイメージはないでしょうが、法的に見れば間違いなく債権なのです。

物権とは

物権は、辞書的に定義すると下のようになります。

所定の物を直接に支配する権利。地上権・所有権・占有権・抵当権など。

上で4つの権利の例が出ていますが、それぞれ「どう物を支配するか」を書くと、下の通りです。

地上権 その土地を自由に使える(売却・転貸も含め)
所有権 自分の物なので、何をしても自由(その使い方で社会に迷惑がかからない限り)
占有権 占有する(居座る)権利。そこに「居る」ことはできるが、自由に使う権利はないことが多い(契約による)
抵当権 所有者が借金の返済などをしなかったときに、その物を取り上げる権利

それぞれやり方は異なりますが、いずれも「物を支配」しています。抵当権は「直接物を触っていない」のですが、それでも「半分自分の物のように支配している」という点で、物権に含まれるのです。

たとえば住宅ローンの場合、完済するまで抵当権が付いています。家を建てた人は、この抵当権がある限り、家を売ることができません。「借り手の売却を封じる」という形で、銀行がその家屋を支配しているわけです。

債権・物権の共通点

共通点は「財産権」ということです。財産権とは「経済的利益についての権利」です。

上で例に出した「カフェでコーヒーを淹れてもらう権利」は、「コーヒー」という物体を手にする経済的利益があります。経済的利益とは「お金が儲かる利益」のことではなく「何らかの物理的なメリット」のことです。

財産権の反対は?

財産権の対義語はいくつかありますが、代表的なものは「身分権」です。身分権は「非経済的利益」であるためです。

身分権の代表は親権ですが、「その子供の親であること」は、普通は「非経済」の利益といえます(例外的に、子役の親などが経済的利益を求めることもあるかも知れませんが…)。

対義語の正確な定義は難しいですが、「経済的な利益に関する権利は財産権」と考えてください。

賃借権と地上権の違い・補足の説明

草むらの上の家の模型

ここまでは説明をシンプルにするために、いくつかの内容を省略してきました。ここでは、それらの内容を補足として解説します。内容は下記の通りです。

それぞれ詳しく説明していきます。

「辞書での定義」の違い

賃借権・地上権の違いを正確に理解するために「辞書での定義の違い」も比べてみましょう。

以下、それぞれの定義の説明です。

辞書での「賃借権」の定義

賃借権の定義は下の通りです。

賃貸借契約に基づいて賃借人が目的物を使用収益する権利。
コトバンク「賃借権」

見ての通り「不動産」に限定されていません。つまり、賃借権は「不動産以外にも適用される権利」です。

このため、借地権に関しては「賃借権」ではなく「土地賃借権」と呼ばれることも多くあります。

辞書での「地上権」の定義

地上権の定義は下の通りです。

他人の土地に建物・橋などの工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権(民法265条~269条)。
コトバンク「地上権」

上記の内容を要約すると、下のようになります。

  • 「物権」である
  • 「民法265条~269条」に規定されている
  • 「他人の土地を使用する権利」である

そして「他人の土地上に所有できるもの」は、下のような例が挙げられています。

「その他の工作物」と「竹木」がわかりにくいかと思うので、それぞれどのようなものかを説明します。

その他の工作物

これは、たとえば下のようなものです。

  • 電柱
  • 広告塔
  • トンネル
  • 石油タンク
  • ガスタンク

以下、竹木などのわかりにくいものについて説明します。

「竹木」とは

これは「植木」のことです。丸太になった木材や竹のことなら「賃借権の資材置き場」でも十分といえます。

竹木という表現は、法律ではよく使われます。たとえば「民法233条1項」は下のように書いています。

隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

要は「隣地の植木が飛び出ていたら、切らせることができる」ということです。このように多くの条文で「竹木=植木」の意味で使われています。

両者の定義の違い

上で引用した定義をもう一度並べて書くと、下のようになります。

賃借権 賃貸借契約に基づいて賃借人が目的物を使用収益する権利
地上権 他人の土地に建物・橋などの工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権

これを簡単な言葉で書くと、下の通りです。

  • 地上権は「土地の使用」に限定されている
  • 賃借権は、土地や不動産に限定されていない

定義に関する違いでは「不動産に限定されているか、いないか」という点も大きなものといえるでしょう。

借地権の契約は「ほとんどが賃借権」とわかる資料

「借地権契約のほとんどは賃借権」というのは、不動産業界では広く知られています。しかし、公的な統計は存在しないか、すぐには見つかりません。

そのため「信頼性の高い法律事務所や不動産会社が、一般向けにどう説明しているか」が一つの根拠となります。ここでは、法律事務所・不動産会社の説明を紹介します。

法律事務所の説明

よつば総合法律事務所は「地上権は土地所有者にとって不利な面が多すぎるため、ほとんど利用されていない」という内容を解説しています。

不動産会社の説明

センチュリー21グループの株式会社マーキュリーは「現在の借地権では、ほとんどがこの賃借権であるといわれている」という内容を説明しています。

同社の説明でも「いわれている」と書かれているように、どちらが一般的と断定できる統計などはないのです。しかし、多くの専門家がこのように「借地権のほとんどは賃借権」と口をそろえている以上、賃借権の方が一般的といっていいでしょう。

賃借権の物権化とは

賃借権と地上権の違いを調べていると「賃借権の物権化」という言葉を目にするでしょう。賃借権の物権化とは、下のような意味です。

賃借権の効力を、地上権に近いものに高めること。

具体的には、下のような点で地上権に近づいています。

  • 登記ができる(ただし、地主の登記義務はないので、地主は登記の拒否もできる)
  • 土地に自己名義の建物を建てることで、登記に近い効力を持てる(借地借家法10条)
  • 借家の場合は、引き渡しを受けた時点で対抗力を持てる(借地借家法31条)
  • 時効取得が可能(取得時効がある)

上の一覧の中で、特に解説が必要なのは「時効取得」でしょう。ここからは「賃借権の時効取得」について解説していきます。

賃借権の取得時効とは

賃借権の時効取得とは「賃借権がなくても一定期間占有し続ければ、その不動産の賃借権を得られる」というものです。「一定期間」は、下のように定められています。

善意無過失(自分に賃借権がないことを知らなかった) 10年
悪意有過失(自分に賃借権がないことを知っていた) 20年

つまり「賃借権がないのを知らずに借り続けていれば、10年後に賃借権が正式に得られる」ということです。

一般的には見られないケース

上の説明を読んで、下のように思う人が多いでしょう。

所有権ならともかく「賃借権」をもらってどうするのか?

この疑問はもっともで、実際に「時効によって賃借権を取得する」というケースはほとんど見られません。賃貸借の契約をしっかり結ぶことは、貸し主である地主にとっても良いことです。

契約をしっかりした方が、地代の滞納などにも厳しく対処できるためです。そのため「賃貸借契約を結ばずに、10年や20年という長期間、不動産を貸し続ける」ということはめったにありません。

このため、一応「賃借権の取得時効」というのは存在しますが、現実に適用される事例は少ないと考えてください。

補足…「所有権」ならどうか

上のルールを読んで「10年借り続けたら所有権が手に入るのか?」と思った人もいるでしょう。実は、これはあり得ます。

条件は「10年間、地代を請求されなかった」ということです。10年も地代を請求せずに放置していたなら、地主は「その土地を、住んでいる人にあげた」と見なされても仕方ないでしょう。

この10年というのは「住んでいる人が、自分に所有権があると勘違いしていた(善意無過失)」の場合です。もし知っていて「済み続ければ自分のものになる」と取得時効が来るのを待っていた場合、20年住む必要があります(悪意有過失)。

取得時効については、賃借権より所有権の方がわかりやすいでしょう。「10年間地代を請求されなければ、住んでいる人のものになる」というのは、賃借権と違いメリットがはっきりわかるので、イメージしやすいかと思います。

まとめ

青空の下の更地と建物

以上「賃借権と地上権の違い」を説明してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

賃借権と地上権の違い・まとめ
  • どちらも「借地権の一種」である
  • ほとんどの借地契約は「賃借権」で結ばれる
  • 地主にとって有利なのは賃借権
  • 借り主にとって有利なのは地上権
  • 賃借権は地主の登記義務がないが、地上権は義務がある
  • 賃借権は債権で、地上権は物権
  • 賃借権は地主に無断で譲渡(売却)できないが、地上権はできる
  • 賃借権は法的に年数制限があるが、地上権にはない

基本的に、ほとんどの人が結ぶ借地契約は「賃借権」の方なので「賃借権について詳しく知ればいい」と考えてください。

(地上権で結ぶ契約はかなり高度なものなので、必ず専門家に相談しましょう)