借地権の基礎知識

旧法借地権と新法借地権の違いは?対象時期・期限の長さなどを比較

借地権について調べていると「旧法借地権・新法借地権」という言葉を目にすることがよくあります。この違いが気になることは多いでしょう。簡単に書くと、両者の違いは以下の通りです。

  • 旧法借地権…借り主が有利
  • 新法借地権…地主が有利(旧法よりは)

そして、それぞれ「いつから該当するか」を書くと、以下の通りです。

  • 旧法借地権…1992年7月31日まで
  • 新法借地権…1992年8月1日から

この記事では、上記の内容も含め「旧法借地権と新法借地権の違い」をさまざまな項目で比較していきます。両者の違いを理解したい方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

旧法借地権と新法借地権の違い・一覧

女性弁護士

最初に、旧法借地権と新法借地権の違いを一覧にすると、下の表の通りです。

相違点 旧法 新法
いつ契約したものが対象か 1992年7月31日まで 1992年8月1日から
堅固建物・非堅固建物を区別するか する しない
普通借地権・定期借地権の区別があるか ない ある
事業用の借地権のルールがあるか ない ある
契約当初の存続期間 20~30年以上 10~50年以上

用語の意味は、それぞれ別の段落で詳しく説明しています。

ここからは「旧法借地権とは」「新法借地権とは」と分けて、個別に説明していきます。

旧法借地権とは

古い建物

旧法借地権とはどんな権利かを説明すると、下のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

1921年~1992年の借地権

旧法借地権とは「1921年~1992年の借地権」です。この期間には「借地法」という法律がありました。

この「借地法」で規定されていた借地権が「旧借地権」です(なお、現代の法律は「借地借家法」です)。

「借主が有利だった」借地権

旧法借地権は、地主より借主が有利なものでした。借主が有利だった理由は、主に下の2点です。

  • 借地に期限がなかった(半永久的に借りられた)
  • 高度成長期・バブル期で、地価が年々高騰していた

1つ目については「借主が有利」というのはわかるでしょう。「いつまでも借りられる」「やめたい時はやめられる」という条件だったら、借りる側が断然有利になります。

借主は今も昔も法律で守られていて、契約を切りたい時は切れるようになっています。逆に地主は、一方的に契約を切ることはできません。

この1つ目は理解できるとして、2つ目の「高度成長期・バブル期で、地価が年々高騰していた」は、説明が必要でしょう。これで借主が有利になる理由を説明します。

売った方が儲かるのに、いつまでも借地として利用されてしまった

「バブル期に土地を売ると儲かる」というのはわかるでしょう。そして、売るためには「借地人がジャマ」になります。

高度成長期やバブル期には、多くの地主が「土地を売って一攫千金を狙う」ことができました。しかし、その千載一遇のチャンスで「借地人が住んでいるせいで売れない」ということが多くあったわけです。

地代の値上げは今も昔も難しい

「売れないなら地代を上げればいいか」というと、それも難しかったのです。借地権の地代は「賃料増減請求」という手続きによって、値上げすることもできます。

しかし、これには借地人も合意しなければいけません。また、仮に合意してくれてもバブル期の地価の上昇度に合わせて値上げをしていくことは不可能でした。

このため、当時の地主はどうしても「割安な地代で貸す」ことしかできず、しかもそれで「半永久的に土地を借りられてしまう状態」だったのです。このため、土地を貸したがる地主が急激に減りました。

地主の待遇を改善し、借地の供給を増やすために法律を改正した

借地が出回らなくなると、土地を借りようとする人たちも困ります。また、日本の住宅事情・不動産事情が乱れるので、国も困ります。

このため、地主の待遇を改善する目的で「借地借家法」が制定されました。これにより、旧法である「借地法」が廃止され「旧法借地権」もなくなったのです。

契約期間は20年~30年以上

旧法借地権も新法借地権も「最低契約期間」が定められています。どれだけ短くても、これだけの年数は確保しなければいけないという期間です。

これが旧法借地権では、建物の種類によって下のようになっています。

非堅固建物 20年以上
堅固建物 30年以上

「なっています」と現在形なのは、まだ旧法借地権の契約が続いてる建物が多くあるためです。

契約書で年数を決めない場合は「30年か60年」

上の20年~30年以上というのは、あくまで「契約書で年数を定める場合」の最低年数です。契約書に年数を書かない、あるいは「そもそも契約書自体がない」という場合は、下のような年数になります。

非堅固建物 30年
堅固建物 60年

これらは「○○年以上」という風でなく、きっちり30年・60年となっています。ただし、契約の延長はできます。延長を地主が断ろうとしても「断る正当な自由」がなければ、断れません。

堅固建物・非堅固建物の区別がある

上に書いた「堅固建物・非堅固建物」といいう区別は、新法借地権にはありません。旧法借地権だけのものです。

そして「そもそも、堅固・非堅固とは何か?」と思う人もいるでしょう。これは下記の通りです。

非堅固建物 木造・軽量鉄骨造など
堅固建物 鉄骨造・鉄筋コンクリートなど

思い切り簡単に書くと下のようになります。

  • 木造…非堅固建物
  • コンクリート…堅固建物

上の説明の中で「軽量鉄骨造」のみ、わからない人が多いでしょう。これは簡単にいうと「プレハブ」です。

プレハブは一応「金属の骨格」なので「鉄骨」です。しかし、普通のマンション・ビルなどの鉄骨と明らかに違うことはわかるでしょう。

詳しく書くと「鋼材の厚さ」が違うのですが、要は軽量鉄骨造=プレハブということです。

新法借地権とは

新築一戸建て

新法借地権の特徴を箇条書きすると、下のようになります。

以下、詳しく説明します。

1992年8月以後に契約された全ての借地権

借地法が「借地借家法」に変わったのは、1992年8月1日です。これ以後に締結された借地契約は、すべて「新法借地権」となります。

この記事を書いている2018年11月時点で、法改正から26年3カ月経過しています。このため「土地を借りている期間が26年以下だったら、その権利は新法借地権」です。

「普通借地権・定期借地権」の区別がある

新法借地権の最大の特徴は、下の2種類の借地権があることです。

  • 普通借地権
  • 定期借地権

両者の違いは「更新があるか、ないか」です。

  • 普通借地権…ある
  • 定期借地権…ない

更新があるということは、「半永久的に借りられる可能性もある」ということです。一方、更新がないということは「期限が来たら土地を返さなければいけない」ということです。

これは地主の側からすると「確実に返してもらえる借地権の種類が生まれた」ということで、良いことです。新法借地権によって「地主の待遇が改善された部分の1つ」です。

借地期間は10年~50年以上

新法借地権の期間は「10年以上~50年以上」となっています。先ほどの旧法借地権と比較してみましょう。

新法借地権 10年以上~50年以上
旧法借地権 20年以上~30年以上

このように、短い方も長い方も、新法借地権の方が数字が伸びているわけです。これは地主にとっては「短期から長期まで、期間の選択肢が増えた」といえます。

こう書くと「地主だけが有利になった」ように見えますが、そうではありません。これで土地の貸出に参加する地主が増えたため、借地人の方も「多くの土地から選べる様になった」のです。

普通借地権・定期借地権それぞれの年数

上記の「10年以上~50年以上」という年数は、普通借地権・定期借地権のそれぞれの年数を混ぜています。それぞれの年数(存続期間)を書くと、下のようになります。

普通借地権 30年以上
定期借地権 50年以上

この数字を見て「あれ?10年以上は?」と思った人もいるでしょう。これはもう1つの「事業用借地権」の数値で、次の段落で説明します。

(普通借地権についてさらに知りたい場合、下の記事をご覧ください)

「事業用定期借地権」がある

新法借地権には「事業用定期借地権」があります。簡単にいうと「事業用の借地権」です。

旧法借地権では、これがありませんでした。居住用の土地でも、事業用の土地でも、同じように「ただの借地権」として借りていたのです。

事業用定期借地権の存続年数は「10年以上~50年未満」です。短い年数のルールが、居住用よりも緩和されています。

事業用定期借地権の特徴

特徴を箇条書きすると、下記の通りです。

  • 「普通借地権」はなく「定期借地権」のみ
  • 期限が来たら建物を解体し、更地にして返す
  • 居住用の物件は対象にならない
  • 賃貸用マンションなども対象外(自分が住まなくても)
  • 公正証書によって契約を結ぶ

1つ目の「普通借地権がない」というのが、居住用の借地権との大きな違いです。2つ目の「期限がきたら更地にして返す」というのは、居住用の定期借地権と同じです。

3つ目・4つ目は同じ内容で「居住用は対象外」となっています。これは「事業用の借地権」である以上、当然といえます(賃貸マンションなどは自分が住まなくても対象外、という点のみ注意が必要です)。

5つ目の公正証書による契約というのは、「普通の契約より強力な契約を結ぶ」ということです。公正証書は「公証人役場」に行き、そこで「こういう契約がこの日に交わされた」ということを、確認してもらいます。公証とは「公式に証明すること」です。

こうして公に確認された契約なので、普通の契約より拘束力が強くなります。

(拘束力は強いのですが、双方の合意があれば中途解約などの変更も可能です。詳しくは下の記事で解説しています)

旧法借地権のよくある疑問点

古い家と庭

建て替えはできる?地主の承諾は必要?

旧法借地権では建て替えができます。通常、地主の承諾は不要です。

地主の承諾が必要になるのは「再築禁止特約」などのルールがあった場合です。こうしたルールが何も契約書に書かれていなければ「地主の承諾なしで建て替えをしていい」といえます。

再築禁止特約があった場合も「絶対に必要」というわけではなく「必要とされることが多い」というだけです。旧法借地権では建て替えが非常に自由で、「原則として、地主が止めることはできない」ルールになっています。

建て替えによって建物の寿命が伸びる場合

借地権は「建物が朽廃したら消滅する」ものです。朽廃とは朽ち果てることで「人間が住めない状態」を指します。

旧法借地権は、ここまで書いた通り「地主が更新を止められない」ものです。借り手が希望する限り、いつまでも延々と借り続けられます。

そんな中、建物の朽廃というのは地主にとって「借地を取り戻せる、一番高確率で期待できるチャンス」なのです。時間はかかりますが「いつか必ず朽廃して取り戻せる」という仕組みになっているわけです。l

しかし、借り手が建て替えをして建物の寿命が伸びると、このチャンスが消滅してしまいます。「あと5年で戻ってくる」と思っていた借地が、「また30年ほど延びる」ということになるわけです。

契約期間を超える寿命になる場合は、異議を申し立てられる

上のようなケースは、さすがに地主がかわいそうです。そのため、旧法借地権でも「建て替えによって延びた建物の寿命が、契約期間を超える」という場合には、地主が異議を申し立てることができます。

異議を申し立てた後どうなるかは、ケースバイケースです。一部の例外を除けば、下記のいずれかの結末になります。

  • 地主が承諾料をもらって許可する
  • 借り主があきらめる
  • 裁判になる

建て替えをしようとしている以上、借り主にとっては「その土地に住み続けるメリット」があるはずです。このため、ある程度の承諾料を払うことを提案し、地主がそれで承諾することが多くあります。

(なお、旧法も含めた借地権での建て替えのルールについては、下の記事で詳しく解説しています)

更新料は必要?相場は?

旧法借地権で契約を更新(延長)するとき、更新料を支払うこともあります。ただ、これは法律的に決まっているわけではありません。

以下のようなケースでのみ、更新料が必要になる傾向があります(これらも絶対ではありません)。

  • 契約書に明記されている
  • 契約書に書かれていなくても、過去に両者が合意している
  • 実際に過去の更新で支払ったことがある

特に3つ目の場合は「更新料があることに合意していた」と見なされるので、2回目の更新でも更新料が必要になりやすいものです。

法律で明確に決まっていない以上、最終的には話し合いや裁判で決着をつけることになります。

相場は「借地権価格の10%前後」か「更地価格の3~5%」など

更新料の存在自体が法律で決まっていない以上、相場についても明確なルールはありません。ただ、一般的に言われる相場として下のようなものがあります。

  • 借地権価格の10%前後
  • 更地価格の3%~5%

どちらもあくまで目安であり、特に首都圏など都市部ではもっと高くなることもあります。

更地価格・借地権価格とは?

更地価格はそのまま「土地の値段」です。固定資産税評価額など、国が決めたものではなく、実際に売り出されるときの市場価格を指します。

もちろん、市場価格は固定されたものではないので、値付けを正確にしたいのであれば、不動産鑑定士による鑑定評価を受けることになります。鑑定評価も絶対的に正しいわけではありませんが、不動産会社が提案する価格よりは正当性があるものです。

借地権価格は、更地価格に国が決めた「借地権割合」をかけて計算します。借地権割合は30%~90%ですが、全国的には60%~70%が多くなっています。つまり、借地権価格は「大体、土地の値段の60%~70%」と考えるといいでしょう。

「その10%が更新料の相場」となると、「更地価格の6~7%」となります。もう一つの相場の「更地価格の3~5%」と比較すると2~2.5倍程度の高さです。このような「高い更新料」になることもある、と考えてください。

建物買取請求権はある?

旧法借地権でも、建物買取請求権はあります。ルールは新法借地権とほとんど同じです。

  • 地主の希望で契約が更新されないときに、請求できる
  • 借り主の希望で契約を更新しないなら、請求できない(更地にして返す)

上の2つのルールは一般的な感覚でも理解できるでしょう。自分で「更新しない」と言ったなら、借り手は土地を更地にして返すのが当然です。

専門家の説明

専門家はどう説明しているかを見てみましょう。

  • 新法・旧法のどちらでも建物買取請求権がある
  • 「契約の更新がないとき」に請求できる
  • 条件などはほぼ変わらない

上記の2点は、下の文章で公益社団法人によって説明されています。

賃借人の建物買取請求権の行使に関する規定は、新法・旧法とも、「契約の更新がないとき(場合)」に行使することができると定められており(新法は第13条第1項、旧法は第4条第2項)、いずれの規定もその解釈に基本的な差異はないとされている。
借地契約の合意解約の場合の建物買取請求権の行方(公益財団法人・不動産流通推進センター

そして、リンク先のケーススタディは「借り手の方から更新を拒否した」というものです。これに対して専門家は「その場合は、建物買取請求権は発生しない」と書いています。

「借地法4条2項」の説明

上の引用文で「旧法は4条2項」という補足が入っています。この原文を見ると下記の通りです。

借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
借地法(法庫)

※「得」で終わっているのは間違いではなく、原文のままです。

ひらがなを使って要約すると下記の通りです。

借り手は、契約の更新がない場合は、「時価で建物・付属物を買い取ること」を、地主に対して請求できる。

付属物とは「塀・庭」などです。基本的に多くの人が「家の一部」と思っているものです。それらも含めて「時価で買い取ってもらえる」と規定しています。

解約の方法は?立ち退き料はどのくらい払う?

旧借地法は、新借地法よりも解約が難しくなっています。しかし、できないことはありません。

借り主が合意してくれれば、解約はいつでも可能です。ただ、無償で解約に応じる借り主はほとんどいないため、大抵は「立退料」の支払いが必要になります。

また、そもそも借り主にも生活があります。「お金の問題ではなく、ここを出ていったら生活できない」ということもあるでしょう。

このような場合は、立ち退きの請求(つまり借地権の解約)自体ができません。「出ていってくれないと地主の方が困る」というような「正当事由」が必要とされます。

(正当事由や立退料については、下の記事で詳しく解説しています)

旧借地権を解約して、新借地権に切り替えることはできる?

これは法的にはできます。ただ、現実にはほとんど見られません。

理由は「借り主にとって何のメリットもない」ためです。ここまで書いた通り、旧借地権は借り主に有利な借地権で、新借地権は地主に有利な借地権です。

「自分に不利な借地権に契約される」とわかったら、どんな借り主でも拒否するでしょう。合意するにしても、それなりの承諾料を請求するはずです。

そこまでするくらいなら「再契約ではなく、ただの解約にした方がいい」と考える地主も多くいます。再契約だと借り主に対して「2回頭を下げる」ことになりますが、解約なら「1回だけ」で済むからです(それだけ支払う承諾料も安くなります)。

このような「借地権を解約して借地人に出ていってもらいたい時のポイント」は、下の記事で解説しています。

旧借地権のマンションは期限後も住める?

旧借地権で建てられているマンションは、期限後も住めます。ここまで書いた通り、旧法でも新法でも借地権自体が「人の住居を奪うことは強い力で禁じる」という法律になっているためです。

まして借り手の権利が強い旧借地権ならなおさらです。マンションということは「同じように住んでいる人がたくさんいる」わけで、期限で追い出されたら困る人も多くなります。

このため、普通の一戸建て以上に借り手の方々の権利が強くなるのです。このため、旧法借地権のマンションは、契約期限が来てもそのまま住み続けられる、と考えて下さい。

新法の定期借地権のマンションは、期限後に住めないことも

旧法借地権は上のように「ずっと更新できる」のですが、新法で「定期借地権」となっている場合は、期限で追い出されることもあります。逆に、新法でも「普通借地権」だったら、期限で追い出されることは基本的にありません。

これは住人にとって不利なようですが、代わりに定期借地権のマンションは安く買えるというメリットがあります。期限についても50年や60年など「ほぼマンション自体の寿命」として設定されていることが多く、「期限が来たら、どの道住み替える方がいい」ケースが多いのです。

引っ越すときにお金は入ってこない

「借りていたものを返すだけ」なので、土地を返還する時点(マンションを取り壊して引っ越す時点)でお金が入って来るわけではありません。また、入ってきたとしても大きな金額ではないでしょう。

このため「マンションを買うときに払った金額が返ってこない」というデメリットがあります。普通のマンションなら最初に払った金額は「売却によってある程度取り戻せる」のですが、定期借地権のマンションではそれがないわけです。

要は「数十年分の家賃を、最初にまとめて払う」ようなものと考えて下さい。毎月払うのと計算して「災害などのリスクを考慮しても、まとめて払う方が安い」と感じたら、定期借地権のマンションを購入するメリットがあります。

まとめ

東京の新旧の建物

以上、旧法借地権と新法借地権の違いや、関連知識をまとめてきました。最後に要点を整理すると、下のようになります。

旧法借地権・新法借地権の違い
  • 借り主が有利か、地主が有利かが最大の違い
  • 旧法は借り主が有利、新法は地主が有利(旧法よりは)
  • 旧法では半永久的に借り続けることも可能
  • 新法では「定期借地権」だと期限がある
  • 新法には「事業用借地権」もある(旧法はない)

旧法借地権から新法借地権に切り替えることは、記事内でも書いた通り、ほとんどできません。また、現在契約するなら新法しか選べません。

こう考えると「違いを知っても選ぶことはできない」のですが、親から相続した土地に旧借地権が付いていた場合などに、両者の違いがわかると、借り主や不動産会社との話し合いをスムーズに進められるでしょう。

また、これから借地契約をする方は、新法借地権の各種のルール(普通借地権・定期借地権・事業用定期借地権など)をよく理解し、ご自身にもっとも適した契約を結ぶようにしてください。