借地権の基礎知識

借地権のメリットは低価格・低税率の2つ!地主側の利点・種類別のメリットも解説!

「マイホームを建てたいけど、土地を買うお金がない」というようなケースで、借地権の利用を検討することは多くあるでしょう。このような時「借地権のメリットとは何か」が気になるかと思います。

借り手にとっての借地権のメリットは、主に下の2点です。

この記事では、上記の2点だけでなく「地主側のメリット」や「借地権の種類別のメリット」も解説していきます。借り主・地主のどちらの側でも、借地権のメリットを幅広く理解していただけるでしょう。

「借り主側」の借地権のメリット

芝生と家の模型

まずは借主側のメリットとして、冒頭に書いた2点を解説していきます。

価格が安い

借り主側にとってのメリットの1つは「価格が安い」ということです。詳しく補足すると下のようになります。

  1. 本来の価格の半分程度で売られることが多い
  2. なぜそんなに安いのか?

以下、詳しく説明します。

本来の価格の半分程度で売られることが多い

借地の本来の価格とは「借地権価格」です。借地権価格は「更地価格の60%程度」とされます。

更地価格とは、いわゆる「土地の価格」です。市場での「土地の本当の価格」と思ってください。

このように、借地権価格はもともと「本来の土地の60%程度の値段」なのですが、借地権単独で売り出すと、さらにその半分程度まで下がることが多いのです。つまり「元の土地の30%程度の価格」となります。

もちろん、あくまで借地権なので「30%の価格で土地が手に入る」というわけではありません。しかし、手に入ったのと同じくらい長期間使えるという点では「土地が安く手に入る」のに近い状態です。

(なお、借地権価格の詳しい計算については下の記事をご覧ください)

なぜそんなに安いのか?

上記のように安くなる理由は「借地権単独では、使い勝手が悪い」ためです。具体的には下のような点で不自由になります。

  • 地主の許可がなければ、建物を売れない
  • 地主の許可がなければ、増改築ができない

このため、本来更地価格の6割程度の価値があるはずなのに、その半分の3割程度になってしまうということです。売る側からしたら不利ですが、買う側からしたら有利といえます。

税金がかからない

不動産を「所有」すると、税金がかかります。買う時もその後もかかります。

しかし、借地権は「所有権」ではないので、税金がかかりません。具体的には下のような税金がなくなります。

  • 不動産取得税(買う時のもの)
  • 固定資産税(毎年1回払うもの)
  • 都市計画税(毎年1回払うもの。都市計画区域内のみ)

注意点は「建物の固定資産税」だけはかかる、ということです。かからないのはあくまで「土地の」固定資産税です。

それでも、特に購入時の不動産取得税がかからないのは大きいと言えるでしょう。

「地主側」の借地権のメリット

家と庭

地主にとっての借地権のメリットは、下のようなものです。

  1. 土地を手放さなくていい
  2. 土地の管理を借地人に任せられる
  3. 地代収入を得られる

それぞれ説明していきます。

土地を手放さなくていい

借地権を与えると、土地を「使う権利」は借り主のものになります。しかし、土地の「所有権」だけは依然として地主にあります。

「自分での使い道はないけど、手放したくはない」というときには、借地権がもっとも有効な土地活用の方法といえるでしょう。

土地の管理を借地人に任せられる

土地を放置すると、不法投棄の被害にあったり、生い茂った植物が道路にはみ出して事故の原因になるなど、多くの問題が起きます。このため、土地は使っていなくても定期的にメンテナンスをしなければいけません。

植物の剪定などはともかく、不法投棄については「今日はなくても明日はあるかもしれない」ものです。つまり、どれだけ小まめに巡回していても防げない被害といえます。

このような被害を受ける恐れや管理の手間を考えると「誰かに使ってもらう」方が楽といえます。大した地代収入が得られなくても「管理の手間・費用がなくなる」というだけでもプラスになることは多いでしょう。

地代収入を得られる

借地も賃貸のアパート・マンションと同様に、借り主から地代をもらうことができます。借地の地代はあまり高いものではなく、利回りで大体2%~3%程度という相場です。

つまり、自分で土地をゼロから買って借地で儲ける場合「元を取るのに30年~50年かかる」といえます。もちろん、もっと高い地代を取れるなら別ですが、それでも「元を取れるまで最短でも10年程度」と考えた方がいいでしょう。

このように、決して儲けやすいわけではありません。それでも「まったく眠らせておくよりはいい」「借地人が土地を管理してくれる」というメリットを考えると、借地に出す意義は大きいといえます。

借地権のデメリット

ひび割れた土地と家の模型のシルエット

借地権には当然デメリットもあります。ここでは、借り主側・地主側のそれぞれのデメリットをまとめていきます。

借り主側

借り主側のデメリットは下の通りです。

  1. 地代がかかる
  2. 銀行からの融資を受けにくい
  3. 売却・建て替えなどの行動を制限される

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

地代がかかる

賃貸住宅などと同じく、借り物である以上は「レンタル料」がかかります。どんな物でもいえることですが「ずっと使うことがわかっている」「一括で買うお金がある」という場合は、借りるより買う方が安くつくこともあります。

銀行からの融資を受けにくい

自分で土地を買って家や店舗を建てる場合、銀行から住宅ローンを借りやすくなります。土地も建物も自分のものなので、それを抵当(借金のカタ)に入れられるためです。

しかし、借地権ではそれが「建物」しかありません。そのため、担保による信用度が単純計算で「半分」となり、銀行の融資を受けにくくなります。

売却・建て替えなどの行動を制限される

借地権では、下のような行為が制限されます。

  • 建物の売却
  • 建物の建て替え

建物を売って住む人が変わると、事実上「借り手はその人」となります。借り手が勝手に交代したら、貸し主の地主としては困るでしょう。そのため、これは許可が必要になるのです。

建て替えも同じで「こういう用途ならいい」と許可していたものが、別の建物になってしまったら困ります。「どのくらいから別の建物」というかは判断が難しいところですが「増改築はすべて不可」ということがほとんどです。

借地権での建て替えの制限については、下の記事で詳しくまとめています。

地主側

地主側の借地権のデメリットをまとめると、下記の通りです。

  1. 土地を使いたくなっても、長期間待たなければいけない
  2. 借地人・近隣住民とのトラブルの可能性がある

それぞれ詳しく解説していきます。

土地を使いたくなっても、長期間待たなければいけない

一度借地の契約を結んだら、その期限が切れるまで借地を取り戻すことはできません。期間内に借地を返してもらうためには「正当な事由」が必要であり、かつ「立退料」を払う必要があります。

大抵の場合、借地人はそこで自宅を持つ、店舗を構えるなど「生活に大きく影響が出る形で借地を使っている」ものです。その状態で「出ていってほしい」というわけですから、立ち退き料はそれなりに高額となります。

更新拒否にも「正当事由」が必要

借地を契約の途中で取り戻すだけでなく、「更新時に更新を拒否する」というだけでも、正当事由が必要となります。定期借地権の場合は不要ですが、普通借地権だと必要になるのです。

正当事由とは文字通り「更新を拒否する正当な理由」です。判定の要素となるものはいくつかあります。中でも特に重要なのは「なぜ土地が必要なのか」です。この理由が借り主より弱い場合は、更新の拒否は認められません。

このため「よほどの理由」がなければ、たとえ更新のタイミングが来たとしても、地主が借地を自由に取り戻すことはできないのです。

補足…専門家の説明

「更新時の拒否すら正当事由が必要」という点を、専門家は下のように説明しています。

賃貸人側で、もう更新しないで立ち退きをしてもらいたいと思っても、賃借人がこれを拒否すると、期間満了後も契約が続くのが原則です(「正当事由」があれば別です。後で説明します)。
契約終了の正当事由と立退料(内藤寿彦法律事務所)

賃貸人・賃借人という言葉がよく似ているため、少々わかりづらいかもしれません。

  • 賃貸人…貸し手(地主・大家)
  • 賃借人…借り手(借地人・入居者)

上記の意味なので、上の内藤弁護士の説明は「借り手が拒否したら、更新のタイミングであっても立ち退いてもらうには正当事由が必要」ということになります。

借地人・近隣住民とのトラブルの可能性がある

人に物を貸せば、その人とトラブルになる可能性があります。このため、借地契約を結んだ時点で、借地人とトラブルになる可能性はゼロとはいえません(もちろん、いい付き合いに発展する可能性もあります)。

また、借地人が土地の近隣住民とトラブルを起こす恐れもあります。借地に出さなければ「自分=地主がしっかりしていればいい」のですが、借地人の行動までは制限できません。

もちろん「近隣住民とトラブルを起こしたときのペナルティ」などを決めることは可能です。しかし、こうしてペナルティを課す場合でも下のようなデメリットがあります。

  • 借り主に問題があったことを調査・証明しなければいけない
  • 近隣住民が地主まで悪く思う可能性がある

前者は大変な労力がかかりますし、後者については「こんな人に土地を貸した地主にも問題がある」と思われてしまう可能性があります。このように、借地人という「自分以外の人間」が入ってくることで、トラブルが起きる可能性が増すのです。

借地権の種類別のメリット

机の上の家の模型

借地権には、下の6種類があります。

  1. 旧借地権
  2. 普通借地権
  3. 定期借地権
  4. 事業用定期借地権
  5. 建物譲渡特約付借地権
  6. 一時使用目的の借地権

ここでは、それぞれの内容とメリットを説明していきます。

旧借地権

旧借地権とは「期限のない借地権」です。正確には下のように説明できます。

  • 個々の契約で、期限を決めているケースはある
  • しかし「法律で決まっている期限」はない

借地権のルールは1992年8月に変更されました。これ以前(7月31日まで)に設定された借地権を旧借地権といいます。

旧借地権のメリット

これは借り手にとって「非常に長く借りられる」ということです。地代を払い続ける限り無期限で借りられるというのは「事実上、その土地を手に入れたようなもの」といえます。

実際、旧借地権では「借り手の権利が強すぎる」という批判が多かったため、新借地権(ここから先で説明するもの)では、借り手の権利が弱められています。

普通借地権

普通借地権とは「更新のある借地権」です。双方が合意して更新する限り、半永久的に借りられる借地権です。

普通借地権は「新借地権」なので、旧借地権とは違い法的な期限があります。期限を一覧にすると下記の通りです。

契約当初 30年まで
更新1回目 20年まで
更新2回目以降 10年まで

「まで」というのは「長くてもそこまでしか設定できない」というものです。これは、地主の自由度を増すためです。

旧借地権は「借り主を保護しすぎる」ものでした。地主が不利になりすぎたため、地主の権利を強くするために、上記のようなルールになったのです。

(地主が契約を打ち切れるタイミングを多くしたわけです)

上記の年数は「上限」なので、たとえば契約当初に「10年」などの短い期限を設定することも可能です。

普通借地権のメリット・デメリット

普通借地権のメリットは、借り主・地主でそれぞれ下のようになります。

借り主 定期借地権と違って「更新」ができる。更新の合意さえ取れれば、いつまででも借りられる
地主 旧借地権と違って期限がある。期限切れのタイミングで、正当な自由があれば更新を拒否できる

デメリットはそれぞれ下の通りです。

借り主 旧借地権と違って、更新を拒否される可能性がある
地主 定期借地権と違い、期限が来ても「正当事由」がなければ更新を拒否できない

メリットにしてもデメリットにしても旧借地権・定期借地権との比較になります。次の「定期借地権」も見ていただくことで、よりわかりやすくなるでしょう。

定期借地権

定期借地権は「更新のない借地権」です。普通借地権と比べると下のようになります。

  • 普通借地権…更新あり
  • 定期借地権…更新なし

更新なしということは「期限が来たら確実に借地契約が終わる」ということです。

定期借地権のメリット・デメリット

まずメリットから書くと、借り主・地主のそれぞれで下のようになります。

借り主 「確実な期限がある」ということで、安心して契約してくれる地主が多くなる
地主 更新がないので、期限が来たら確実に土地を回収できる

一方、デメリットは下記の通りです。

借り主 更新できないため、長く借りたい場合は不向き
地主 長く借りたい借り主に貸し出すことができない

地主の方については「定期借地権でもいい」という人だけを対象にして借り主を探すことができれば問題ありません。しかし、人数が減ればそれだけ見つかりにくくなるということです。

借り主についても同様で、定期借地権が嫌なら普通借地権の土地を探せばいいだけです。ただ、これもやはり選択肢が狭まります。

補足…正式名称は「一般定期借地権」

ここまでは「定期借地権」と書いてきましたが、正式名称は「一般定期借地権」といいます。この後で説明する「事業用定期借地権」と区別するためです。

一般人 一般定期借地権
事業者 事業用定期借地権

上記のように、利用する借地権が変わります。

事業用定期借地権

事業用定期借地権の概要は、上に書いた「一般定期借地権」と大体同じです。違いは契約期限のルールで、それぞれ下のようになります。

一般定期借地権 50年以上
事業用定期借地権 10年以上、50年未満

2008年1月1日までは、事業用は「10年以上20年以下」ともっと短くなっていました。つまり、借り主にとって不利な条件だったわけです(20年で撤退しなければならない)。

しかし、2008年の改正によって「最大で50年」と、一般の定期借地権と同様に長期間借りられるようになりました。

事業用定期借地権のメリット・デメリット

借り主・地主のそれぞれのメリットを書くと、下記の通りです。

借り主 低い初期投資で事業を始められる
地主 立地によっては高い地代を見込める

どちらも「定期」であることのメリットは、先に説明した「一般」定期借地権と同じです。そして、事業用ということで上記のようなメリットがあります。

一方、デメリットを書くと下の通りです。

借り主 事業用の地代は高いことが多い
地主 利用用途によっては土地が汚染されるリスクもある

地主の方の「汚染」については、個人宅でも可能性としてはあり得るものです。しかし、確率を比べれば事業用の方が断然高いでしょう。

専門的な知識がないまま、いくつかの機械や設備の設置を許可したら、それが土壌を汚染するものだったという可能性もあります。これを防ぐためには、借り手の事業者がどんな設備を設置するにしても、その詳細を各分野の専門家に確認することです。

建物譲渡特約付借地権

これは「期限が来たら建物を地主が買い取る」という条件です。無料で引き取るわけではなく「買い取る」ので、それまで建物に住んでいた借り手には、お金が入ります。

期限は「30年以上」と設定されているため、1992年8月1日から始まったルールのため、2018年現在、まだ実際に地主が建物を買い取った事例はありません。

建物譲渡特約付借地権のメリット・デメリット

まず、メリットは下のようになります。

借り手 更地にしなくていいので、解体費用がかからない。家・店舗を建てるのにかかった費用をある程度回収できる
地主 30年以上、地代収入を得られる。期限まで待てば確実に土地の権利を取り戻せる

続いて、デメリットは下の通りです。

借り手 期限が来たとき、更新したくてもできない
地主 建物の内容によっては、買い取ることで不利になるケースもある(まともに使えない物件など)

実際に30年という期限が到来したケースがない以上、上記のメリットとデメリット、どちらが大きくなるかは専門家でもわからない状態です。

一時使用目的の借地権

たとえば3年など、短期間だけ土地を貸す場合は「借地」という扱いにはなりません。このため、最低期間制限(普通借地権なら30年)などのルールも無関係です。3年でも5年でも、その契約書に書かれた年数で土地を返してもらえます。

「一時使用目的」かどうかは、様々な要素から判断するものです。たとえば土地上に建物があった場合、それがすぐに撤去できるプレハブであれば、一時使用目的と見なされる可能性が高くなります。

また、建物の内容だけでなく「利用者の利用目的」なども含めて「明らかに一時使用といえるか」が問われます。

「一時使用目的の借地権」のメリット・デメリット

メリットはそれぞれ下の通りです。

借り主 契約の規模が小さくなるので、地主が承諾してくれる確率が高くなる
地主 「近いうちに土地を使う予定がある」というときに、隙間期間で貸し出せる

逆にデメリットを書くと下の通りです。

借り主 短期間で出ていかなくてはいけないため、土地の利用用途が限られる
地主 借り手が限定されるため、借り手が見つかりにくい

一時使用は少々特殊な使い方なので、借り主・地主のどちらにとっても「適用できるケースが少ない」のがデメリットといえます。

一般的な借地権・3種類の違い

3つの家

上では6種類の借地権、すべてのメリットをまとめました。ここでは、6種類の借地権の中でも、特に一般的に適用される3種類の違いをまとめます。

3種類それぞれのメリットがありますが、どのメリットを受けられるかは「自分のケースで適用される借地権」から考える必要があるためです。下記の4つの項目に分けて説明していきます。

  1. 一般的な3種類とは?
  2. 契約期間で比較
  3. 優位性で比較(借り主・地主それぞれ)
  4. 適用開始時期で比較

一般的な3種類とは?

一般的な3種類の借地権とは、下の3つです。

  1. 旧借地権
  2. 普通借地権
  3. 定期借地権

これらを、契約期間などの項目で比較していきます。

契約期間で比較

3種類の借地権を契約期間で比較すると、下のようになります。

旧借地権 特に期限がない。建物が朽廃するまで
普通借地権 当初30年、更新1回目は20年、2回目以降は10年。更新する限り半永久的に借りられる
定期借地権 50年以上。更新はない。期限がきたら更地にして返還

もっと簡単に書くと下の通りです。

種類 期限
旧借地権 なし
普通借地権 30年→20年→以後10年
定期借地権 50年以上

一番上の旧借地権から順番に、期限が長くなると考えてください。

優位性で比較(借り主・地主それぞれ)

借り主にとっては、下の順番で有利になります。

  1. 旧借地権
  2. 普通借地権
  3. 定期借地権

地主の場合はこの順番が逆になります(定期借地権が一番有利です)。

ただ「永久に借りてほしい」と思っている地主の場合は、有利な順番は借り主と同じになると理解して下さい。

適用開始時期で比較

適用が始まった時期で比較すると、下の通りです。

旧借地権 1992年(平成4年)8月より前
普通借地権 1992年(平成4年)8月以降
定期借地権 上に同じ

普通借地権・定期借地権はどちらも「新借地権」です。そのため、3種類の借地権を「新旧」で分類すると下のようになります。

旧借地権 旧借地権
普通借地権 新借地権
定期借地権

そして「新旧」で適用開始時期をまとめると、下の通りです。

旧借地権 1992年8月「以前」
新借地権 1992年8月「以降」

正確には旧借地権は「なる前」です。8月1日からは新借地権が適用されています。

現状の借地権は、大部分が「旧借地権」

市場に出回っている借地権付きの物件は、大部分が「旧借地権」です。1992年以後に建てられた家は、まだ売りに出されるほど古くないためです。

2018年現在、1992年に建てられた建物は「築26年」です。これだとそろそろ売りに出される可能性もあるでしょう。

しかし、新借地権の建物は「すべてが1992年に建てられた」わけではありません。毎年一定数ずつ建てられているので、1992年に建てられたものはごく一部なのです。

  • 1992年の建物で、ギリギリ売りに出されるかどうか
  • それより新しいものは、年々売りに出されなくなる(まだ新しいので)
  • そして、1992年の物件は新借地権の物件の「26分の1」である

上記の3点を考えると「新借地権の物件がまだ少数派である」というのは納得できるでしょう(26分の1というのは、26年間の中の1年分ということです)。

まとめ

家と庭

以上、借地権のメリットについて解説してきました。最後に特に重要なポイントをまとめると、下のようになります。

借地権のメリット・まとめ
  • 借り手のメリットは「安い・税金がかからない」
  • 地主のメリットは「地代を稼げる、所有権が続く、土地管理を任せられる」
  • 一般的な借地権は「旧借地権・普通借地権・定期借地権」の3種類
  • 上の左から順に、借り手のメリットが大きい

借り手・地主のj双方にとって、借地権はメリットもあればデメリットもあるものです。これは借地権以外のことでも同じですが、他人にとってはデメリットになることを、いかに自分はデメリットとならないようにするか、という点がポイントといえるでしょう。