借地権の基礎知識

借地権のトラブルで起こりやすいパターンは?更新・売買・相続の各場面の例と解決策

借地権に関しては、あらゆる場面でトラブルが起きやすいものです。更新・売買・相続などでトラブルを抱え、困っている借地人・地主の方も多くいるでしょう。

逆に現時点でトラブルに遭っていなくても、下のようなことを知りたい人も多くいるはずです。

「これから借地権つきの建物を買うと、どんなトラブルが起こる可能性があるか」
「自分の土地をこれから借地人出すと、どんなトラブルの可能性があるか」

この記事では、すでにトラブルを抱えている人や、トラブルを予測したい人のために、借地権に関して起こる可能性がある問題を、下の3つの場面に分けて説明していきます。

また、それぞれの場面で弁護士に相談する時、どのように選ぶべきかも解説します。借地権に関するトラブルを解決したい方にも、予測して回避したい方にも参考にしていただけるでしょう。

更新時に起きやすいトラブル

書類を前に悩む夫婦

借地権を更新する時は、特に下の2つのトラブルが起きやすいものです。

  1. 更新料の金額で揉める
  2. 地主に更新を拒絶される

以下、それぞれのトラブルについて説明します。

更新料の金額で揉める

借地権の更新時におけるトラブルとして特に多いのは「更新料の金額で揉める」というものです。更新料はそもそも、法的な根拠がありません。

つまり、更新料自体を「払わなくてもいい」のです。これを知った借り主が「更新料は払わない」と主張する、あるいは「値下げを要求する」ということもあります。

逆に借り主はこれまで通り更新料を払おうとしていても、地主が値上げを通告し、それでトラブルになることも多いものです。

慣習として更新料は存在するので、払った方がいい

まず借り主の側から書くと、更新料は払う方がいいでしょう。法的な根拠がなくても、長年全国的な慣習としてそうなっているためです。

特に下のようなケースでは、裁判所も「更新料を支払うべきである」と判断することが多くなります。

更新料の支払い義務が生じるケース

  • 契約書に明記されている
  • 明記していなくても、両者が合意した(口約束などで)
  • 実際に過去に支払った実績がある

1つ目の「契約書に明記」は一番強力です。更新料のルール自体は法律で定められていなくても、「契約を守る」というルールは、民法で定められているためです。

2つ目の口約束は「言った・言っていない」の水掛け論になりがちです。この点は3つ目で補強されます。

「実際に払ったことがあるなら、更新料の約束は存在したと見なされる」ということです。このため、更新料についての契約がなく、払いたくないのであれば「1回たりとも払ってはいけない」といえます。

(もっとも、一般的には更新料は払うものですし、10年~30年に1回程度の支払いなので、トラブルを避けるために払う方がいいでしょう)

更新料の相場

更新料を払うかどうかについては、ここまで書いてきた通りです。続いて「金額」のトラブルを解決する方法ですが、これは相場を参考にするといいでしょう。

更新料の相場は、専門家によれば下のようになっています。

更新料の相場は「借地権価格の10%前後」や「更地価格の3~5%前後」が目安となっている事が多いようですが、首都圏では高めになる傾向があるようです。
借地権の更新|株式会社マーキュリー(センチュリー21グループ)

相場の部分のみ書き出すと下のようになります。

  • 借地権価格の10%前後
  • 更地価格の3~5%前後
  • 首都圏では高めになる

もし地主が要求する地代がこれより高いようであれば、弁護士などを通じて交渉しましょう。それでも決着がつかない場合は調停をし、調停でもダメなら裁判となります。

(基本的には、地主の要求によほど正当な理由がなければ、相場の金額で決着がつくものです)

地主に更新を拒絶される

借地権の更新トラブルで2つ目に多いのは「地主が更新を拒否する」というものです。地主の立場から見れば「土地を取り戻したいのに、借地人が返してくれない」といえます。

基本的に「普通借地権」であれば、地主は正当事由がない限り更新を拒否できません。正当事由とは下のようなものです。

  • 土地を必要とする切実な事情がある
  • 借地人の地代の滞納が多額である
  • 借地人が信頼関係を壊すような行為をした
  • 借地人の土地の利用状況からして、出ていくことになっても生活・営業に大きな問題がない
  • 地主が十分な立ち退き料を、借地人に払う

これらの条件が満たされていれば(要は一般的に見て更新拒否が妥当であれば)地主が更新を拒否することもできます。しかし、なかなかこれらの条件は満たせないものです。

(正当事由についての詳しい解説は下の記事をご覧ください)

借地権の競売時に起こるトラブル

法廷のハンマーと家の模型

借地権を使って建物を建てていた人が、住宅ローンを払えなくなったなどの理由で、借地権が競売にかけられることもあります。この時に起こるトラブルの例は下のようなものです。

  1. 落札者が新たな借地人になることを、地主が承諾しない
  2. 建物の価格が相場より低く見積もられる

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

落札者が新たな借地人になることを、地主が承諾しない

競売で落札(競落)したということは「借地人が交代した」ということです。そして、借地人の交代には地主の承諾が必要となります。

つまり、地主がこの「交代」を承諾しなければ、せっかく落札しても正式な借地人になれないのです。

権利は確実にあるので、裁判所に訴えればいい

競売で落札した以上、その競落者には正当な権利があります。そのため、地主がどうしても承諾しないのであれば、裁判所に訴えることで、正式に借地人になれます。

ただ、この方法ではそれからずっと地主との間にわだかまりを残すことになるのが注意点です。できるだけ裁判や調停にならずに済むよう、穏便に交渉を進めましょう。

承諾料を払うのは普通

借地人が交代するとき、地主に相談料を払うのは普通です。これも先に説明した更新料と同じく、法律で明確に決っているわけではありません。

しかし、慣習としてそうなっている以上、それに従う方が無難です。相場の範囲内であれば払うようにしましょう。

建物の価格が相場より低く見積もられる

これはトラブルというより、借地人にとっての「競売のデメリット」です。競馬はある種の「たたき売り」というべきもので、通常の価格よりかなり安くなってしまいます。

このため、少しでも高く建物を売りたいなら「任意売却」をするといいでしょう。本来、住宅ローンを完済するまでは建物は「銀行の所有物」なので、勝手に売却はできません。

しかし「売却代金を住宅ローンの返済に当てる」という条件なら、売却してもいいのです。これを任意売却と呼びます。

「任意」というのは「自由意志」という意味です。競売は「強制的な売却」なので、それと反対に「自由意志で売却できる」という意味で、任意売却と呼ばれます。

(もちろん、住宅ローンの返済に追われている以上、完全な自由意志というわけではないのですが…)

借地権の売買に関するトラブル例

不動産の売買の相談

借地権の売買については、下のようなトラブルが特によく見られるものです。

  1. 底地権を買い取りしたいが、地主が売ってくれない
  2. 借地権を売る許可を、地主が出してくれない

それぞれ詳しく説明していきます。

底地権を買い取りしたいが、地主が売ってくれない

借地権は単独では弱いものです。売却や建て替えも含めて「あらゆることに地主の承諾が必要」という不自由な権利といえます。

そのため、借地権の状態で売却しても、本来の価値よりかなり低い価格になってしまいます。そのため、借地権を売る人はしばしば、地主から底地権(土地の所有権)を買い取ろうとするものです。

地主に底地権を売る義務はない

ここでトラブルになるのは「地主が売ってくれない」というケースです。たとえ借地人が買いたいといっても、地主に底地権を売る義務はありません。

たとえば借地権の更新であれば、普通借地権なら借地人の権利が保証されています。地主がどれだけ更新を拒否しようと、裁判所などに訴えれば確実に更新できるのです。

しかし「底地権を売ってもらう」ことについては、このような保護がありません。地主が売ると言わない限り、強制的に売らせることはできないのです。

その場合はどうするのか

この場合、借地権に強い不動産会社が絡むと解決できることがあります。たとえば下のような手法です。

  • まず、不動産会社が底地権を買い取る
  • それから、借り主にその底地権を売る
  • もしくは、両者が共同で市場に売りに出す

3つ目の「共同で売り出す」というのは、「セットになることで、本来の価格になる」ということです。借地権と底地権は、権利者がバラバラでも「同時に売れる」なら問題ありません。

新たに買う人としては、売買契約の相手が借地人・不動産会社と2者になるので、サインをする書類が少々増えます。しかし、土地や建物の価値自体はまったく問題なく「本来の価値」となるわけです。

不動産会社の買い取りに地主が応じてくれるか

問題は、地主が不動産会社の買い取りに応じるかどうかです。ここでもやはり地主は拒否できます。

ただ、土地を貸し出している以上、地主にとってその土地は「今、ないと困る」ものではないはずです。つまり「高値だったら売ってもいい」と考えていることがほとんどだといえます。

さらに、地元で有力な不動産会社に恩を売っておけば、後々その他の不動産で取引をするときにも、地主にとって有利になるでしょう。このような理由から、不動産会社だったらある程度、地主も買い取りに応じてくれる可能性があります。

借地権を売る許可を、地主が出してくれない

借地権を売るときには、地主の承諾が必要です。その承諾をもらおうとしても、もらえないというトラブルがしばしばあります。

借地権の売却を地主が拒否する理由は主に下の2つです(ケースによって変わります)。

  • 次の借地人がどんな人になるか不安(ヤクザだったら怖い、など)
  • 承諾料を多めに払ってほしい

1つ目については、すでに次の借地人が決まっていて、信用できる人物だと保証する方法があれば、それによって解決する可能性があります。

承諾料が原因のケースについて

2つ目の承諾料については、地主が直接いうこともあれば、言わないこともあります。言わないケースは、あえて拒否を続けることで借り主を困らせ、借り主が「承諾料を多めに払うから」と言ってくるのを待つのです。

地主がこの方法をとる場合は、どうしても早く借地権を売りたい時には応じてもいいでしょう。しかし、そこまで急ぐ事情がない時は、裁判所に訴える方法もあります。

不当に高い承諾料であれば、適正な金額に下げた上で、裁判所が「売却を承諾するように」と地主に命じてくれる可能性もあるでしょう。このあたりの流れがどうなるかは、両者のこれまでの関係にもよります。

たとえば借り主側に地代の滞納が多かったなど、不誠実と受け取られる時は不利になります。逆に誠実に支払いなどをしてきた場合は有利になるものです。

(これは借地権のトラブルに限らず、あらゆるケースの裁判でいえることです)

借地権の相続時に起こるトラブル

法律と相続のイメージ

相続する時には、下のようなトラブルが起きやすいものです。

  1. 空き家になった家の転貸を、地主が許可してくれない
  2. 遺贈を地主に承認してもらえない

空き家になった家の転貸を、地主が許可してくれない

親の住んでいた建物を相続しても、空き家になることが多いでしょう。

  • 建物が古い
  • 仕事の都合などで、その建物に引っ越すことは不可能

上記のような理由から「相続した家を空き家にして放置する」というパターンは多いかと思います。このとき「賃貸住宅として使う」という選択肢を、多くの人が思い浮かべるでしょう。

しかし、それに対して地主が干渉してくることもあります。「地主の承諾がなければ転貸はできない」という主張です。

一見正しそうですが、実はこの主張は間違っています。借地上の建物を賃貸に出すことは、地主の許可なしで出来るのです。

「借地権」でなく「建物」の転貸ならOK

転貸ができないのは、あくまで「借地権」です。「借地上に建てた建物」については、地主の承諾なしで転貸してかまいません。専門家も下のように発言しています。

①借地に建てた家は、地主の承諾を得ずに第三者に貸すことはできるでしょうか?
→建物を貸す相手について,地主の承諾は不要です。
借地に建てた家の転貸について(弁護士ドットコム)

ここで気になるのは「借地権を貸す」というのはどういうことか、でしょう。「建物を貸す」はわかるでしょうが「借地権を貸す」というのはイメージが湧かない人もいるかと思います。この点を説明します。

「借地権を貸す」とどうなるか

簡単にいうと、その借りた人が「新しい建物を建てていい」ということです。今の借地人がその借地に建物を建てているのは「借地権を持っているため」です。

だったら、その借地権を借りた人は、同じように「建物を建てていい」ことになります。しかし、借地権は「あくまで今ある建物のために発生する権利」です。

「次の借り手が新しい家を建てる」どころか、「今の借り手が増改築をする」ことすらできません。地主の承諾があればできますが、承諾なしでは不可能です。

「今の建物がそのまま」なら、大抵の権利が借地人にある

上の内容は、逆に言えば「今の建物に何も変更を加えなければ、あらゆることを地主の承諾なしでできる」ということです。建物を賃貸に出すのも、その1つといえます。

このように「親が残した建物を賃貸住宅として使う」ことは、地主の許可なしでできることです。地主から反発されても、実行してかまいません。

(一応、弁護士などの専門家に相談する方がスムーズに運ぶでしょう)

遺贈を地主に承認してもらえない

相続によく似た行為で「遺贈」があります。「死んだ人の財産を特定の人に譲る」という点で、遺贈と相続は同じです。違いは下のようになります。

相続 子供や配偶者、親兄弟など「法定相続人」だけが対象
遺贈 遺言状によって指定されれば、誰でも対象になる

遺産をもらう人の立場から書くと、下のようになります。

法定相続人 相続も遺贈もOK
それ以外の人 遺贈のみ

遺贈と相続の違いは多くありますが、たとえば「登記しなくても権利を主張できるか」などがあります。

  • 遺贈…登記が必要
  • 相続…登記しなくてもいい

全体的に「遺贈の方が不利」なのですが、これは借地権についても同じです。

借地権の相続と遺贈の違い

借地権に関して、相続と遺贈は下のように異なります。

相続 地主の承諾が「不要」
遺贈 地主の承諾が「必要」

つまり、相続と違って遺贈の場合は「地主が承諾してくれないと実行できない」のです。大抵は承諾料を払えばOKとなりますが、相続と違いこうした出費があることがデメリットです。

なぜ遺贈だけ承諾料が必要になるのか

これは「贈与と同じと見なされる」ためです。たとえば一家の大黒柱が死んでしまったとき、何らかの財産を残してくれなければ、子供や奥さんが生きていけないことが多くあります。

このため、相続に関してはあらゆるルールが緩和されているのです。相続税の「3000万円+600万円×人数分の基礎控除」などはその典型です。相続人がたった1人でも、3600万円は必ず非課税になります。

遺贈は「個人の趣味」である

これに対して、遺贈はわかりやすくいえば「個人の趣味」です。遺言状で相手を指定するだけで、愛人でも友人でも自治体でも、あるいは完全に見ず知らずの他人にでも、財産を残せます。

(見ず知らずの他人がこれを受けるかはわかりませんが、宣言するのは勝手です)

遺贈をして、しかもその相手が配偶者や子供などの法定相続人でなかったという時点で、その遺贈相手は「それほど困っていない」と見なされます。このため、借地権の遺贈についても「地主の承諾が必要」となるのです。

借地権のトラブルを弁護士に相談する時の選び方

弁護士と相談者

借地権のトラブルは法的な権利が絡むことが多く、弁護士に相談すべきケースが多々あります。その時の弁護士の選び方のポイントをまとめると、下記の通りです。

  1. 「借地権に強い」ことを強調しているかを見る
  2. できるだけ多くの無料相談を受ける

それぞれ詳しく説明していきます。

「借地権に強い」ことを強調しているかを見る

まず第一条件として、その弁護士事務所が「借地権に強い」と強調していることがあげられます。もちろん、口でいうだけならいくらでもアピールできるので、本当に強いかどうかはわかりません。

しかし、弁護士でも生活苦になることがある現代では、借地権に強いのにそれをアピールしない弁護士というのは、めったにいません。そのため、まず探すなら「強い」とアピールしている弁護士からになるのです。

できるだけ多くの無料相談を受ける

借地権に関する相談は、多くの法律事務所が30分程度無料で引き受けています。この無料相談はできるだけ多く受けるようにしましょう。

途中で「絶対にここなら安心」という弁護士が見つかったら別です。しかし、そうでないなら納得がいくまで少なくとも3件以上は回るようにしましょう。

借地権を売却するにしても、借地権付きの住宅を購入するにしても、あるいは地主の側だったとしても、借地権のトラブルの解決はかなり大きな金額が動くものです。最低でも数百万円で、1000万円から数千万円、あるいは1億円以上の金額が動くことも少なくありません。

そのようなケースで弁護士選びをいいかげんにしてしまうと、数十万円や数百万円単位で損をしてしまいます。そのようなロスをしないように、最初の無料相談を多めに受けるようにしましょう。

信頼できる弁護士かどうかは、ホームページの印象より、実際に会って面談した時の印象によって判断する方が確かといえます。多少労力はかかりますが、できるだけ多くの事務所に足を運ぶようにして下さい。

まとめ

トラブルが解決し握手しているイメージ

以上、借地権に関して起こりやすいトラブルや、その対策をまとめてきました。最後に要点を整理すると、下のようになります。

借地権のトラブル・まとめ
  • 更新は、普通借地権であれば地主は拒否できない
  • 売買は地主の承諾が必要
  • 相続は地主の承諾なしでできるが、遺贈はできない
  • 借地権に強い弁護士の無料相談をできるだけ多く受けるべき

借地権に関するトラブルは多いものですが、裏を返せばそれだけ判例も多く、経験が豊富な弁護士も多いということです。信頼できる弁護士に相談し、ベストの形でトラブルを解決するようにして下さい。

【全国出張対応可能】【相談無料】借地権や底地について相談するなら、士業事務所と深く連携している業者がおすすめ!


借地権や底地は通常の不動産と違い、法律が深く関わるのが特徴。このため、法律に強くない一般の不動産業者では売却も買取もうまくできないのが実情です。

しかし、弁護士や税理士などの士業事務所と深く連携している業者なら安心。法律や税金の仕組みを100%理解し、借地権や底地のポテンシャルを最大限に引き出すことができます。このため、仲介でも買取でもあなたの物件を高値で売りやすくなるのです。

士業との連携に強い業者は複数存在しますが、もっともおすすめできるのは「クランピーエステート」。全国800以上の士業ネットワークを持ち、どのエリアの借地権や底地でも、有利な価格で売却・買取をしてくれます。

「売却はせずに相談だけする」のもOK。電話・メールのどちらでも無料相談が可能です。借地権や底地を売りたい方、悩みを相談したい方などは、まず気軽にクランピーエステートに相談していただくといいでしょう。

▼タップすると電話がかかります▼
0120-543-134

【24時間受付中】
無料査定依頼はこちら

RELATED POST